¿Cambia el skyline de Rosario? La ciudad santafesina dio un paso decisivo hacia una nueva fisonomía urbana. Recientemente, el Concejo Municipal aprobó una ordenanza que habilita la construcción de edificios de hasta 120 metros de altura en puntos estratégicos de la ciudad, una medida que, si bien busca atraer inversión y ordenar el crecimiento, no estuvo exenta de un intenso debate político y urbanístico. Paralelamente, se dio luz verde a una modificación del Programa de Protección del Patrimonio Urbano, buscando una sostenibilidad económica para la preservación de su historia edilicia.

El cambio más visible será, sin dudas, el nuevo perfil de la ciudad. La normativa introduce la figura de las “torres de perímetro libre”, una tipología que obliga a dejar espacio entre los edificios y los límites del terreno, priorizando la ventilación, la luz y el verde. Según explicó Pablo Florio, subsecretario de Planeamiento municipal, a LA NACION, esta disposición implica que “el ancho del terreno te va a ir delimitando la altura”.

Además, impone exigencias ambientales: al menos el 30% del lote deberá destinarse a superficies absorbentes o vegetales, con incentivos para quienes cumplan ese requisito.

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Si bien la medida de “120 metros” es lo que más ruido hace, Florio aclaró que esta altura será “excepcional” y aplicable “solo a cinco lotes específicos” de la ciudad. Mientras que, en la práctica, la mayoría de los nuevos edificios oscilarán entre los 72 y los 84 metros.

¿De qué dependerá? La altura máxima tendrá que ver con la separación del edificio respecto de las medianeras, multiplicada por un coeficiente que varía según la zona.

Es decir que, en el área central y los corredores urbanos A, donde la ciudad ya presenta una morfología más elevada, ese coeficiente es 12. “Si el deslinde es de 6 metros, la altura máxima será de 6 por 12: 72 metros. Si es de 7, podrá alcanzar los 84”, detalló el subsecretario, enfatizando que se requiere un deslinde por lado de unos 10 metros y una superficie de “entre 45 y 50 metros de lado, más de un cuarto de manzana” para las construcciones más ambiciosas.

La lógica detrás de esta nueva planificación urbanística apunta a un crecimiento “desde el centro hacia la periferia” y a lo largo de los principales corredores, como las avenidas Pellegrini y San Martín, y los ejes que conectan el centro con la franja ribereña y el oeste. Cuanto más lejos del centro, menor será la altura permitida, buscando concentrar la densidad en zonas específicas.

Con enfoque ambiental

Uno de los pilares de la nueva ordenanza es su enfoque ambiental. Se impone a los desarrolladores la obligación de destinar al menos el 30% del lote a superficies absorbentes o vegetales. Esta medida no solo busca mitigar el efecto de isla de calor, sino que también ofrece incentivos: quienes opten por “suelo absorbente real” podrán construir un 20% menos de las cocheras requeridas, pasando de una cada 100 m² a una cada 120 m².

Por su parte, Fabrizio Fiatti, presidente de la Comisión de Planeamiento, subraya que más allá de la altura, lo fundamental es la tipología de las “torres de perímetro libre”: “No le tenemos temor a los metros, sino qué tipo de proyecto generamos”, afirmó, destacando los beneficios de edificios con jardines, mayor cantidad de espacios verdes y “plantas bajas activas”.

La meta es que estas torres no se concentren en un solo barrio, sino que “sean iconos de todo el centro de la ciudad”. El oficialismo defendió la iniciativa como una forma de “ordenar el crecimiento, dejar atrás las excepciones y dar previsibilidad al desarrollo urbano”, además de reconocer a la construcción como un motor económico.

Fiatti explica que la idea es “incentivar la conformación de lotes de más de 1000 m², con proyectos que tengan cara en cada uno de sus lados, jardines y espacios verdes, y no simplemente unir pared con pared”.

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Modificación en el Patrimonio Histórico

A su vez, la ordenanza de alturas se articula con otra modificación: la del sistema de preservación del patrimonio histórico. El Concejo Municipal aprobó el mensaje enviado por el Ejecutivo que crea el Plan de Sostenibilidad Patrimonial (PSP), buscando dar viabilidad económica a 5300 inmuebles catalogados en Rosario, para que la protección “no implique decadencia o abandono”.

Fiatti explica que el PSP “propone una mirada más integral y sustentable sobre la preservación, para que proteger no sea sinónimo de abandonar”.

La herramienta central son los Derechos de Edificación Transferibles (DET), que permiten a los propietarios de inmuebles de máximo grado de protección vender su potencial constructivo no utilizado. Por ejemplo, si un terreno permite ocho pisos y el inmueble patrimonial solo ocupa dos, los seis pisos restantes pueden venderse como derechos a desarrolladores para aplicarlos en zonas receptoras priorizadas. El dinero obtenido, a cambio, deberá destinarse a la restauración del inmueble protegido.

“La ciudad detrás de la ciudad”

Otro concepto de la normativa es el de la “ciudad detrás de la ciudad”, que permite construir en forma horizontal hacia atrás o vertical hacia arriba en la vacancia, conservando la fachada del inmueble patrimonial y levantando una edificación moderna en la parte posterior.

Un tercer eje es la “articulación”, que permite proteger y conservar un inmueble patrimonial mientras el lindero puede crecer en altura, funcionando como un “fuelle” entre escalas.

Ángel Seggiaro, socio fundador de Fundar y vicepresidente de la Asociación Empresaria de la Vivienda (AEV), manifestó el apoyo de su sector a las medidas. “Desde la AEV, que es como hemos participado activamente de los debates de la ley, la aprobamos”, indicó.

El desarrollador reconoció que la norma busca que los propietarios puedan “hacerse cargo de mantener las unidades de valor patrimonial, que es un problema de las ciudades”. Además, considera que las nuevas opciones “se incorporan” a un mercado que ya es fragmentado y que las normas deben ser revisadas periódicamente. En cuanto a las alturas, si bien 120 metros “es un número que moviliza”, la realidad del mercado de Rosario sugiere que “no necesariamente va a haber torres de esa escala”.

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Por su parte, Mariano Barloqui, director comercial de Pecam, celebró que “siempre es positivo que se debatan estas cosas” y que “Rosario fue pionera de herramientas urbanas innovadoras que se desplegaran en el país”. Para los desarrolladores, estas herramientas son positivas “porque nos permiten jugar y no encajonarnos”, abriendo la puerta a “un juego distinto y a plantear nuevos productos”.

Qué pasará con los precios

Barloqui, sin embargo, plantea un “punto en suspenso” respecto al valor de la tierra. La normativa permite irse en altura, “pero no te obliga a hacerlo”. Esto genera la incógnita de qué pasará con los dueños de lotes que, sabiendo el potencial de altura, podrían elevar sus expectativas de precio, aunque el desarrollador no pretenda construir al máximo.

Igualmente, no cree que la nueva normativa provoque un aumento o disminución significativa del valor del m², que hoy ronda los US$1700 y US$2500 en pozo en Rosario, con una incidencia de la tierra promedio de US$300. El objetivo de repoblar el área central es clave, y Barloqui estima que la norma “va a permitir llevar al centro propuestas que hoy tenías fuera del centro”.

Por su parte, Seggiaro anticipa un “reacomodamiento” en el valor de la tierra, especialmente en aquellas parcelas que son patrimonio, que “van a tener una plusvalía”. Confía en que la activación del crédito hipotecario, tanto para el comprador final como la figura de las hipotecas divisibles, producirán “una mayor circulación y una mayor venta”.

El ojo de la demanda

La demanda de vivienda en Rosario muestra un escenario complejo. Según Seggiaro, hace una década que las ventas y la obra privada registran “muy baja rentabilidad”, aunque con “algunos esbozos de recuperación momentánea”.

Destacó el “déficit crónico de vivienda” y el “incremento de las viviendas en alquiler, a partir de la derogación de la ley de alquileres” que liberó stock, lo cual “contribuye a mejorar la oferta”. Reconoce una tendencia de migración hacia ciudades aledañas, como Funes o Roldán, pero subraya que Rosario “no decreció en población, pero tampoco creció” en el balance.

Mientras que, el “triángulo” entre la avenida Pellegrini, Francia y el río, sigue siendo altamente atractivo por su “amigable” distancia a los puntos clave de la ciudad.