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Los créditos hipotecarios fueron un gran incentivo para el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires durante el último trimestre de 2024 y a lo largo de 2025. Sin embargo, hacia el final del año comenzó a sentirse un enfriamiento, producto de la decisión de los bancos de endurecer las condiciones de calificación, lo que afectó el nivel de operaciones. Este “cambio de clima” se acentuó en enero del 2026.
Si se analiza el primer mes del año, se firmaron 3423 escrituras, un 55,2% menos que las que se formalizaron el mes anterior (7646 escrituras). Mientras que, a nivel interanual -enero versus enero-, hubo un descenso del 6,1%, según datos del Colegio de Escribanos porteño.
Del total de escrituras firmadas durante el mes, el 22% fueron con crédito lo que representa aproximadamente 765 hipotecas. Un 19% menos que en enero del 2025.
“Veníamos de firmar tres a cuatro escrituras con crédito por día (noviembre 2024- junio 2025) a firmar tres por mes (últimos meses del 2025). En febrero firmamos solo una”, comentan desde una escribanía de la Ciudad.
El descenso de las escrituras de un mes al otro se explica en primer medida por la caída de los créditos, pero también por un factor estacional, ya que enero y febrero suelen ser los meses con menor actividad.
En este sentido, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, explica que, aunque enero de 2026 mostró un desempeño inferior que enero 2025, igualmente mantuvo niveles considerables de actividad si se lo compara con los años anteriores, representando el segundo mejor enero desde el de 2018.
En paralelo, el monto total involucrado en las transacciones firmadas en enero fue de $590.428 millones, lo que representa una suba del 36,3%, con un valor promedio por operación de $172.488.567 (US$117.128).
“La tendencia a comparar con 2025 estará influenciada por el nivel de préstamos, ya que el año pasado tuvo niveles arriba de 1000 y llegó a trepar hasta 1500. El panorama hace pensar que habrá menos actividad allí, pero esperamos que puede llegar un nuevo flujo de estímulos a la vivienda”, asegura Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño, y agrega que 2026 tendrá menos costos operativos en las compraventas con la reducción del Impuesto de Sellos en CABA del 3,5% al 2,7%, y la eliminación de esta carga en créditos hipotecarios destinados a la vivienda única.
Las escrituras en la provincia de Buenos Aires
Al igual que lo ocurrido en la ciudad de Buenos Aires, en la Provincia también hubo un descenso de escrituras de un mes al otro.
Durante enero se registraron 6495 compraventas de inmuebles, es decir un 66% menos que en diciembre, según el relevamiento mensual que realiza el Colegio de Escribanos bonaerense. En la comparación interanual, hay un aumento 13%, respecto a enero 2025, donde se concretaron 5749 operaciones.
Las hipotecas mostraron un descenso: en enero se contabilizaron 1199 actos, es decir un 45% menos que diciembre. El número representa un incremento del 5% interanual frente al mismo mes del 2025.
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“Más allá de la baja mensual propia del período estival, los números interanuales muestran que la actividad se mantiene en un nivel superior al del año pasado, tanto en compraventas como en hipotecas”, declaró Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, y explicó que para evaluar con precisión el panorama del 2026 es necesario observar la dinámica de los próximos meses.
Análisis del 2025
En retrospectiva, los especialistas evalúan que el 2025 fue un “muy buen año”. Los números lo reflejan: en 27 años, el 2025 se ubicó como el quinto mejor período. Cerró casi cumpliendo las expectativas del mercado con 69.461 escrituras firmadas en la ciudad de Buenos Aires -se esperaban 70.000-: un 26,8% más que el 2024, que había cerrado con 54.770 operaciones, según datos del Colegio de Escribanos porteño.
El 2025 también fue un buen año de crecimiento comparativamente a otros en ritmo hipotecario, aunque sin picos. Sin embargo, reflejó un problema estructural: la Argentina no logra sostener 12 meses continuados de crédito.
“Este país presta muy poco para vivienda, pero cuando hay algo de crédito la gente lo toma”, analiza Federico González Rouco, economista especializado en el sector, de la consultora Empira.
“La reactivación dependerá de un mejoramiento macroeconómico, mejoras salariales y condiciones hipotecarias más favorables, ya que “con tasas por encima del 12% cada vez menos personas pueden acceder a un crédito para comprar su casa”, concluye el especialista.
Los analistas esperan que en lo que resta del 2026 el mercado inmobiliario mejore. Esto se demuestra, a partir de situaciones concretas que están transmitiendo los bancos, como la baja de tasas de parte de algunas entidades, a pesar de que continúan altas.
