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El sector inmobiliario cerró el tercer mejor diciembre en 17 años en la compraventa de propiedades de la ciudad de Buenos Aires.
En el balance anual, los números también son alentadores: con casi 55.000 operaciones durante 2024 hubo un 35% más que en 2023. Además, el 2024 fue el mejor año desde 2018, donde se registraron poco más de 55.000 operaciones y casi se “empató” a un año que tuvo una excepcional palanca hipotecaria en el primer semestre.
Ahora, este fenómeno se replicó en el último trimestre con casi 1000 hipotecas todos los meses. Sólo en diciembre, 1130 fueron las escrituras formalizadas con hipoteca en la ciudad de Buenos Aires, lo que habla de una suba del 874,14% respecto al mismo mes del 2023 (cuando aún no había créditos en 23 bancos) y del 226% en el acumulado del 2024.
De esta forma, las operaciones con préstamos representaron casi el 15% del total de las escrituras en diciembre; en septiembre fueron el 13% y en agosto, el 8%, lo que habla de la creciente participación del crédito en la compra de propiedades, desde que resurgieron las líneas de préstamo hipotecario a fines de abril del año pasado.
En números, durante el año pasado se otorgaron US$830 millones en créditos hipotecarios UVA, de los cuales US$240 millones fueron dados en diciembre -el máximo desde mayo de 2018, cuando fueron US$445 millones-, de acuerdo a datos aportados por la consultora Empiria en base al Banco Central de la República Argentina (BCRA) y al Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).
Sin embargo, sobre los últimos meses, el aumento de la Tasa Nominal Anual (TNA) que realizaron 12 bancos para “moderar” la demanda sorprendió al mercado. Fue un alerta. A principios de octubre, la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios era de 4,3% para los bancos públicos o provinciales y 5,6% para los bancos privados de alcance nacional. “Actualmente, esas tasas ascienden a 4,9% y 6,8% (+0,6 pp y +1,2 pp, respectivamente), que implican aumentos en la cuota del crédito de 5% y 10%, respectivamente”, detalla el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores.
En este contexto, el Banco Central publicó la comunicación A 8183 para “establecer que las entidades financieras que ofrezcan préstamos hipotecarios en pesos para la compra de vivienda y permitan aplicar esos fondos al pago de los inmuebles en moneda extranjera a través de una operación de compraventa de títulos valores con liquidación en moneda extranjera (dólar MEP), deberán informar a los usuarios solicitantes, y en toda publicidad que realicen sobre tales créditos, el costo total de la operación de títulos”.
En concreto, el BCRA plantea que los bancos sean claros a la hora de especificar cuál es la comisión que cobran en la operación para transformar lo pesos en dólar MEP. Hasta ahora, los tomadores de créditos se enteraban del porcentaje de la comisión el mismo día que le otorgaban el préstamo -muchas veces cuando firman la escritura-.
La posibilidad de comprar bonos con pesos y acceder a los dólares MEP en forma inmediata la habilitó el Gobierno en el mes de junio cuando la demanda de líneas UVA aumentaba pero la obligación de esperar por lo menos 24 horas para acceder a los dólares -parking- que implicaba que el día de la escritura, el comprador de la propiedad no podía acceder inmediatamente a la moneda extranjera para hacer el pago en simultáneo con la firma de la transacción, una dinámica que terminaba dilatando las operaciones.
De cara a futuro, González Rouco reconoce que el desafío del crédito hipotecario (y del financiamiento a la vivienda en general) es cómo fondearse en un contexto de liquidez restringida y cepo cambiario, que reduce la capacidad de acceder a fuentes de largo plazo. Además, plantea que la idea de recrear un mercado hipotecario en dólares, impulsado por algunos sectores del sistema financiero, conlleva el problema del riesgo de descalce de monedas que terminó con la pesificación asimétrica a principios de 2002, en la peor crisis moderna del sector.
