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La tecnología avanza a pasos agigantados y, poco a poco, va despegando en el mundo de las inversiones. En medio de esa revolución, la tokenización es parte de una transformación silenciosa, pero revolucionaria y sin vuelta atrás. De hecho, permite participar en un proyecto inmobiliario con sólo US$100; algo impensado en el mundo del real estate. No solo eso, sino que acelera exponencialmente las ventas: hay casos concretos en los que se vendió un departamento en menos de 10 minutos.
La experiencia de Facundo permite reflejar mejor la dinámica de esta tecnología. Tiene 23 años y desde hace un año decidió meterse en el mundo de las inversiones digitales, para “sacar la plata de abajo del colchón y destinarla a un activo”, revela. Estudia en la universidad y, desde hace un tiempo, empezó a trabajar. Parte de lo que logró ahorrar en ese último tiempo (US$500) decidió invertirlo en inmuebles, más precisamente, en tokens digitales de la plataforma R3al Blocks, de un edificio ubicado en el barrio de Monserrat. “Todo el proceso fue muy fácil, entré a la web y en dos minutos pude registrarme y comprar. Ahora participo de un departamento en pozo -cinco fracciones de un departamento-, que me dará un 15% de rendimiento anual, producto de la revaluación del metro cuadrado una vez que se venda el inmueble”, comparte el joven.
Pedro, de 55 años, también se interesó por el mundo de la tokenización: “Puse mis ahorros, sabía que esta tecnología iba a llegar a los bienes inmuebles y pronto estará en el mundo de los autos”. Además, explica que, a diferencia de las inversiones tradicionales en real estate, acá puede entrar y salir cuando quiere. “Comprar una propiedad no es fácil, pero en este modelo te manejás con facilidad y, además, si quiero, puedo ir a conocer los proyectos, porque estoy invirtiendo en algo tangible, que existe”.
Poco a poco, historias como estas se replican, pero vale preguntarse ¿qué significa tokenizar? Para llevarlo a una explicación muy simple, se podría decir que consiste en dividir un departamento “en partes” y representar en un “papel digital” -mejor conocido como token- esa fracción del activo. Esto se registra en una blockchain, un tipo de red digital, pero que, a diferencia de las bases de datos convencionales, está descentralizada y es inmutable, es decir, no puede ser alterada ni controlada por una sola entidad.
En otras palabras, cuando se habla de tokenizar, lo que se hace es representar digitalmente un activo del mundo real, dentro de la blockchain, una red que no tiene intermediarios y que cuenta con ciertas ventajas, que van desde la posibilidad de fragmentar el activo y que varios participen de los flujos de fondos que genera, hasta contar con mayor liquidez en mercados que son ilíquidos (porque el token puede comprarse y venderse en cualquier momento).
Esta tecnología ya se está usando en modelos de negocio muy diversos: desde comprar tokens de jugadores de fútbol, hasta invertir en agricultura, energía o arte. En el caso de las propiedades, lo que se tokeniza no es el inmueble en sí, sino un documento legal que respalda su tenencia (como un fideicomiso o un boleto de compraventa). Ese documento se fracciona, y cada token representa un derecho personal: puede ser el uso de la propiedad, un porcentaje de la renta que genere o una parte del valor de una futura venta. Es decir, quien compra tokens participa de los beneficios que genere el activo, según el porcentaje que tenga.
“Nos están contactando desarrolladores, especialmente desde el interior del país, para tokenizar proyectos inmobiliarios”, comparte Pedro Nicholson, abogado especializado en real estate del Estudio Béccar Varela, que forma parte también del equipo de Metro Futuro, y agrega: “Se está generando un clima de negocios que antes no existía. Nos vinieron a buscar de Brasil, que ya vienen tokenizando desde hace seis años”.
Perspectivas a futuro
“El 2025 va a ser el año de la tokenización, todo se va a tokenizar, inmuebles hasta contratos de agro”, comparte Rodolfo Vigliano, cofundador y CEO de Pala Blockchain, una empresa de tecnología que trabaja desarrollando plataformas para que los emprendedores inmobiliarios y otras industrias puedan contar con un soporte para vender sus productos de forma tokenizada. Recientemente, estuvieron en el Foro Económico Mundial de Davos presentando su modelo, conocido como tokenización por contenedores en blockchain: “Nuestros tokens actúan como ´contenedores´ que pueden albergar diferentes tipos de documentos, como un boleto de compraventa, permitiendo su comercialización de forma fácil y segura, similar a una moneda digital, pero con la ventaja de ser documentos firmados por escribanos”.
En números, según datos de la Cámara Argentina Fintech, distintos estudios afirman que la tokenización de RWA- son las siglas en inglés de Real World Assets (activos del mundo real)- será un mercado de US$16 billones hacia fin de la década, y que el 10% del PBI global será almacenado y negociado vía blockchains. Se calcula que, en 2023, el mercado de tokenización alcanzó los US$600.000 millones y se prevé que crezca 26 veces su tamaño hacia 2030.
“La idea es que en un futuro los tokens sirvan para hacer una garantía de alquiler, un préstamo personal o hipotecario. Creemos 100% que esto va a mover el tablero”, comparte Juan Porrazzo, socio de Metro Futuro, empresa argentina que empezó tokenizando activos inmobiliarios en España en 2021 y que, a fines del 2024 desembarcó en la Argentina.
“La tokenización permite que las personas puedan invertir desde cualquier parte del mundo, diversificando la inversión”, aseguró Eric Sánchez, CEO de Reental, empresa española que nació en 2021 y ya tokenizó 79 proyectos inmobiliarios que suman US$56 millones y una comunidad de más de 21.000 usuarios, procedentes de 85 países. Además, el argentino Luis Scola, exjugador de la generación dorada en la selección argentina de básquet, es uno de sus embajadores. “Es algo que no sólo está llegando a pequeños inversores, sino también a desarrolladores más grandes, como Blackrock, porque el valor de esta tecnología facilita procesos”, agrega Sánchez, que detalla que el año pasado tuvieron en Reental un retorno de inversión del 13,10% en sus proyectos tokenizados.
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¿Cuáles son las ventajas de esta tecnología?
“Llevamos la inversión del ladrillo a la clase media”
En cuanto a las ventajas de esta tecnología, aún desconocida para la mayoría de la gente, las fuentes consultadas destacan la democratización de la inversión. El real estate funcionó históricamente como refugio de valor para los argentinos, pero se trata de un mercado en el que los tickets de ingreso son altos. Es difícil que quien no tenga como mínimo US$50.000 pueda invertir en una propiedad. Con la tokenización, al representar digitalmente un activo inmobiliario, es posible fragmentarlo en varias partes y contar con una mayor cantidad de inversores, que ingresen a este negocio con pequeñas sumas de dinero, que pueden partir desde los US$100.
“Esta herramienta permitió generar acceso a la inversión en real estate a un público que lo veía totalmente lejano”, comparte Porrazzo, quien agrega que Metro Futuro fue la primera empresa del mercado inmobiliario argentino aceptada por la Cámara Fintech. “La llegada a nuestro país estaba pensada para más adelante, pero el cambio de gobierno nos aceleró los planes”, revela Mariela Schenone, CEO de Metro Futuro, la empresa que empezó en Europa, adquiriendo propiedades a bajos precios, que luego reciclaban y tokenizaban para vender a varios interesados. Ellos se hacen cargo de la gestión del alquiler y los que adquirieron tokens ganan con el flujo de fondos que se genera.
Débora Carrizo, cofounder y CEO de R3al Blocks, startup que utiliza la tecnología blockchain para transformar activos del mundo real en tokens digitales, explica que es un instrumento que le permite llevar el ladrillo a la clase media. “Siempre consideré la tecnología como una herramienta para abrir caminos e igualar”, agrega Carrizo que revela que nació en una familia de clase media trabajadora, estudió ingeniera y es “rebelde”. Actualmente, es Head of Technology en la organización Women of Web3 for United Nations y detalla que Real Blocks es su cuarto emprendimiento tecnológico con el que busca generar alto impacto.
Carrizo señala que, con su emprendimiento, está comercializando un edificio que se está construyendo en el barrio de Monserrat. “Los tickets de las unidades arrancan en US$54.800, pero gracias a la tokenización, se puede invertir en una fracción a partir de los US$100″, aclara.
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“Vendemos propiedades en 10 minutos”
Vender una propiedad no es nada fácil. Principalmente, porque es un activo que puede arrancar en US$50.000 y llegar a valer medio millón de dólares, por lo que es una decisión que no se toma de un día para el otro. Sin embargo, la tokenización trajo liquidez a una industria tradicionalmente ilíquida, ya que las propiedades tokenizadas en la blockchain están fraccionadas en montos que pueden ser muy bajos y transferirse a un tercero prácticamente en cualquier momento.
“El hecho de disponer de un boleto de compraventa de una fracción de un inmueble y que luego puedas cederlo en cualquier momento, permite una liquidez en un sector que tradicionalmente no lo era”, agrega Vigliano, de Pala Blockchain, que, además, agrega que se pueden tokenizar activos de distintos países. El emprendedor está tokenizando un proyecto de hoteles en el que se puede comprar una participación de una habitación de hotel, que se representa en un token, “que pueden usar o pasar de mano tantas veces como los dueños de ese token quieran transferirlo”. Una vez terminada la obra, ganan con la diferencia que se genera al vender el inmueble, o pueden adquirir un token del fideicomiso de administración del hotel y recibir los flujos de fondos que genere el hospedaje. La ganancia depende de cada activo y del valor de venta del mercado.
¿Y los desarrolladores?
Otra ventaja que brinda esta tecnología está vinculada a la financiación para los desarrolladores. La tokenización podría permitir a un emprendedor inmobiliario tener un universo más amplio de potenciales inversores en sus proyectos, ya que, por pocos montos, se podría invertir en desarrollos de real estate. Esto deriva en un win-win, ya que el que compra tokens entra en una inversión de ladrillo y el desarrollador puede tener fondos para ir avanzando con la obra.
Hoy, esto se logra tokenizando el fideicomiso que la desarrolladora genera a la hora de empezar un proyecto inmobiliario. “Se le da al fideicomiso la posibilidad de administrar la propiedad y se lo tokeniza; de esta forma, podemos salir a comercializar fracciones del departamento. El token es ‘el comprobante’ que muestra que el inversor es parte de ese fideicomiso”, explica Manuel Arias, cofounder y CFO de R3al Blocks, y agrega: “Hoy la estructura legal para lograr la tokenización es la planteada por Arias aunque desde la CNV, Cámara Fintech y la UIF están trabajando por lograr una ley de tokenización”.
Un dato que refleja el cambio de paradigma que trae el modelo es que es posible vender proyectos inmobiliarios en 10 minutos. Lo afirma el abogado de Beccar Varela, Nicholson y aclara que ese es un fenómeno que ya está sucediendo en España en algunos emprendimientos: “Cuando se logra generar una comunidad de tokenistas, que ya conocen a la empresa que suele tokenizar proyectos inmobiliarios, es posible vender propiedades en 10 minutos, ya que ingresan rápidamente a las nuevas inversiones que surgen”.
Pero, ¿es seguro?
Las fuentes consultadas aclaran que, una vez que se tokenizan los activos, se los aloja dentro de una blockchain, una red en donde se codifica información y en la que no existen intermediarios, ya que está descentralizada. “Los tokens permiten representar valor y fraccionarlo en partes tan pequeñas como queramos, transfiriéndolo sin la necesidad de contar con alguien en el medio, como sí ocurre con internet”, explica Carrizo.
Además, la información se representa a través de un código que no se puede editar, algo que brinda mayor seguridad a la herramienta. “Está criptográficamente protegido: gracias a la codificación, estás seguro de que viaja, sin que nadie lo pueda modificar. En el caso de Pala Blockchain, la clave está en cómo se conecta el mundo físico con el digital: es un escribano quien actúa como oráculo, validando que cada token desde su creación represente efectivamente un derecho personal respaldado por un contrato”, concluye Vigliano, de Pala Blockchain
