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Luego de casi tres meses en que fuentes cercanas a Federico Sturzenegger, ministro de Desregulación y Transformación del Estado, confirmaran a LA NACION que se estaban empezando a analizar la desregulación del sector inmobiliario, un diputado del PRO presentó este lunes un proyecto de ley de Libertad Inmobiliaria.
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La iniciativa elaborada por el diputado Alejandro Bongiovanni modificaría la Ley N° 20.266, sancionada en 1973. El proyecto propone eliminar cinco restricciones a la actividad inmobiliaria establecidas en esa norma:
- Se eximiría de contar con una matrícula obligatoria o título universitario para intermediar en el sector inmobiliario. Se eliminaría la obligatoriedad de la inscripción en los colegios profesionales, permitiendo el desarrollo de la actividad a toda persona “idónea”, según detallan fuentes cercanas al diputado. A este respecto, uno de los artículos del proyecto asegura: “Cualquier inscripción en registros o sistemas de certificación será de carácter voluntario y podrá ser llevada adelante por entidades privadas o cámaras sectoriales. El Estado Nacional no intervendrá en su fiscalización ni gestión, respetando la libertad de asociación entre las partes.”
- Los Colegios profesionales dejarían de ser los únicos que ejercen como reguladores y jueces de la actividad inmobiliaria. Habrá competencia entre las entidades privadas que ofrezcan certificaciones voluntarias. Por su parte, los afectados por el incumplimiento de las obligaciones comerciales, en caso que lo deseen, podrán recurrir a la justicia ordinaria para la resolución de los conflictos.
- Se permitiría el ejercicio de la actividad en todo el territorio nacional, eliminando la restricción geográfica que existía para ejercer (la condición de que un colegio de cierta localidad autorice a ejercer).
- Se eliminarían los aranceles mínimos y los honorarios fijos que establecen los Colegios. En su lugar, las partes podrán acordar libremente los términos y costos del servicio.
- Se eliminarían las sanciones por ejercicio sin matrícula.
El diputado señala que el proyecto de ley de Libertad Inmobiliaria está basado en la evidencia de mercados más abiertos, como los de España, Estados Unidos o Nueva Zelanda, que demuestran que la eliminación de las mencionadas barreras “mejoran la calidad del servicio y reducen los costos para los consumidores”. Además, agrega que se trata de “avances fundamentales hacia un mercado inmobiliario más libre, eficiente y equitativo, alineados con los principios de una sociedad abierta y con la defensa de los derechos individuales y la autonomía contractual”.
La opinión de los brokers del sector
La primera norma que reguló al sector fue la Ley 20.266, sancionada en 1973 durante el gobierno de Lanusse. En 1999 se modificó mediante la Ley 25.028 que fue la que comenzó a exigir título universitario obligatorio para obtener la matrícula. Hoy, quien quiere trabajar como corredor inmobiliario debe cursar una carrera -que en algunas provincias es de grado universitario y dura más de cuatro años- y, una vez recibido, sacar la matrícula y pagar al colegio un monto -anual o porcentaje de las operaciones- para poder ejercer la actividad. Los encargados de otorgar la matrícula son los colegios inmobiliarios o de martilleros y corredores públicos, que son aprobados por los gobiernos locales de cada jurisdicción en la que ejercen. Por ejemplo, en Provincia de Buenos Aires existen 21 colegios en distintos departamentos judiciales y, en cuanto al resto del país, hay entre 17 y 18 colegios repartidos en las 24 provincias, aunque no todas cuentan con uno.
Además de autorizar a los corredores inmobiliarios a trabajar, los colegios son los responsables de controlar que las inmobiliarias que operan cuenten con la matrícula y la formación requerida para desempeñar la profesión. “Antes de que surgieran los colegios, se vendían inmuebles que no existían y podía haber fraudes”, explica Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin. De todas formas, reconoce la necesidad de que mejoren el servicio. “Hoy son más reactivos que proactivos. Los colegios terminan siendo una obligación de aporte monetario, en vez de solución a problemáticas”, agrega Santiago Mieres, director de la inmobiliaria homónima.
Marta Liotto, expresidenta de CUCICBA (Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires), recordó que el colegio inmobiliario porteño se creó a partir de una iniciativa de los propios corredores. Explica que nació en 2007 como producto de una cantidad de irregularidades que se daban en el mercado como la venta de inmuebles en pozo que no estaban en capacidad de venderse, entre otras cosas, y “no estamos hablando de comprar zapatos, sino de una inversión grande, como es la casa de una persona”.
Otras voces en off aseguran que los colegios profesionales terminan convirtiéndose en “entes burocráticos que cobran, pero no aportan valor” en referencia a que los colegios perciben una cuota anual o porcentajes de los honorarios que reciben las inmobiliarias por las operaciones que cierran. Por nombrar algunos ejemplos, en San Isidro, el Colegio de Martilleros percibe un porcentaje del 6% sobre la comisión cobrada por cada venta de sus matriculados mientras que CUCICBA, que cuenta con 10.000 corredores inmobiliarios matriculados -de los cuales 7700 están activos-, cobra $500.000 al año por cada uno de ellos.
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“Los colegios deberían actualizarse. Antes se agrupaban por zonas, ya que conocían a los matriculados de esos lugares, hoy la información circula con mucha más velocidad, por lo que una inmobiliaria podría trabajar en cualquier mercado”, agrega Raggio. “Lo que cobran no es lógico”, afirma de manera contundente Diego Cazes, director general de L.J. Ramos.
Más allá de la necesidad de ajustar temas de eficiencia de los colegios, los brokers consultados coinciden en que “cierta regulación” es importante para evitar una anarquía en el sector. La principal preocupación es que la desregulación multiplique la cantidad de agentes inmobiliarios que ejerzan la actividad sin preparación, que terminen tasando a cualquier valor y cobrando honorarios irrisorios. “Es bueno que el sistema se modernice y liberalice pero también es clave no retroceder en temas de oferta. Quiero decir, evitar que cualquiera pueda ofrecer cualquier cosa, sin un mínimo de garantías para el cliente”, asegura Raggio. Cazes comparte esta mirada y agrega: “Algún control tiene que haber para que se regule la actividad”.
