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En un mercado que se revolucionó con el despertar de los créditos hipotecarios en abril del año pasado (y al que ya se sumaron 24 bancos a ofrecer líneas de este tipo de préstamo), los desarrolladores inmobiliarios no quisieron quedar afuera de este baile y se lanzaron al mercado con propuestas que hoy ofrecen muy pocos bancos: venden lotes en cuotas de hasta cinco años y préstamos para la compra de propiedades en pozo, financiados hasta 30 años por ellos mismos.
En casi todos los créditos que ofrecen actualmente los bancos, las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo (las que todavía no están construidas). Hay que tener en cuenta que los pisos nuevos desde que se terminan de construir hasta que se escrituran atraviesan un proceso que lleva entre seis meses y un año en CABA, y un año y medio y dos en provincia. La cuestión es que, como un crédito hipotecario necesita del inmueble como garantía-que se pueda hipotecar y que esté listo para escriturar-, prácticamente todas las líneas que ofrecen los bancos con financiación de más de 20 años están destinadas, en general, a la compra de departamentos usados.
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Existen algunos bancos que sí lo permiten, pero la oferta es acotada. Uno de ellos es el Ciudad, que ofrece un modelo híbrido: “El crédito comienza como un préstamo personal y luego se convierte en un crédito hipotecario tradicional. Todo en UVA”, explicó Maximiliano Coll, subgerente general del Banco Ciudad. Durante la etapa de construcción, el comprador accede a un préstamo que financia hasta el 30% del valor de la propiedad, con desembolsos parciales según el avance de obra. Una vez finalizada la obra y escriturada la propiedad, el préstamo se convierte automáticamente en un crédito hipotecario tradicional en UVA, con un plazo de hasta 20 años bajo el sistema francés. Durante la construcción, el comprador solo abona intereses, lo que reduce la carga financiera inicial.
Vale aclarar que la línea mencionada se puede solicitar solo para adquisición de vivienda única y de ocupación permanente, desde el pozo en CABA, en desarrollos inmobiliarios aprobados por Banco Ciudad. En ese contexto, dado que la oferta es limitada, varios desarrolladores se animaron a ir por una propuesta distinta, que ya ofrece la posibilidad de comprar unidades nuevas o en pozo, en algunos casos hasta 30 años, pero que financian ellos mismos.
“Le encontraron la vuelta”
Uno de los developeres que decidió redoblar la apuesta diseñó una fórmula para poder comprar un departamento en pozo, pagándolo en cuotas a 30 años, financiadas por él mismo. Poniendo un anticipo que va del 20 al 25%, las unidades se pueden adquirir en cuotas de hasta 360 meses.
Las propiedades se abonan en pesos, dólares e incluso cripto. A diferencia de los créditos hipotecarios que otorgan los bancos, que se ajustan mes a mes por UVA, los departamentos de estos proyectos se van actualizando mensualmente por el índice CAC (establecido por la Cámara de la Construcción, que contempla el aumento del costo de la mano de obra y de los materiales) más una tasa nominal anual que va desde el 7%, según el proyecto, tiempo de entrega y otras características. Un dato interesante es que el ahorro inicial con el que se debe contar, que es entre el 20% y 25% de la propiedad, dependiendo de la unidad y del proyecto, puede pagarse en tres partes, en un período de dos años.
Mientras que muchos bancos ponen como requisito que los solicitantes del crédito cuenten con una relación cuota ingreso del 25%, en este caso no se exige esta condición. “Tampoco se pide garantía para la adquisición de las unidades en pozo, solo el pago del anticipo”, señala Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, la desarrolladora que lleva a cabo la iniciativa. El plazo máximo de devolución es hasta 30 años, pero pueden ser menos y disponen de una calculadora que permite ir haciendo números para barajar posibles planes de menos años.
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De esta forma, si se baja a un ejemplo concreto de acá a 30 años y de unidades que vende la desarrolladora, en el proyecto que construye en la calle Nahuel Huapi al 5200, Villa Urquiza, se podría adquirir un monoambiente de 35 m² con un anticipo de US$29.000, pagando cuotas iniciales de $750.000 (que luego se actualizan por CAC). También se podría acceder a un dos ambientes de 57 m² con un anticipo de US$45.000 y cuotas mensuales de $990.000.
Otro de los desarrolladores que salió recientemente al mercado con financiamiento propio vende un proyecto ubicado en Pilar, que está en su etapa final de construcción y se entrega en seis meses, pero se puede pagar en 120 cuotas, es decir, a lo largo de 10 años.
El edificio cuenta con planta baja y cuatro pisos y suma un total de 41 unidades. “Tiene departamentos de uno, dos y tres ambientes, de 40 a 85 m², con un precio promedio de US$1600/m²”, detalla Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, empresa que lleva adelante el emprendimiento.
Otro de los desarrolladores que salió al mercado con financiamiento propio ofrece un préstamo por un plazo de cuatro años para comprar propiedades nuevas ya terminadas en un emprendimiento de Caballito. El plan permite adquirir un departamento de Prima, el proyecto que la desarrolladora CasasARG levantó en tres etapas, con una inversión de US$50 millones.
El emprendimiento, que ya se encuentra 100% terminado y con entrega inmediata, cuenta con dos alternativas de acceso: financiación directa de la desarrolladora, con un anticipo del 50% y cuotas en dólares a 48 meses (4 años); o financiación bancaria, con hipotecas de hasta 30 años y cobertura de hasta el 80% del valor. “Clientes del Banco Nación, Galicia, Supervielle, BBVA, entre otros, ya han adquirido departamentos a estrenar y con crédito bancario, algo muy poco usual”, analiza Sebastián Sommer, quien lidera la desarrolladora que lo construye y detalla los valores: “Hay unidades de un ambiente desde US$108.000, dos ambientes con balcón desde US$155.000 y tres ambientes con balcón aterrazado desde US$185.000″.
El atajo que encuentran los barrios cerrados para vender los lotes
Los developers de edificios no son los únicos jugadores que introdujeron propuestas innovadoras al tablero, sino que, como era de esperar, los desarrolladores de barrios cerrados tampoco quisieron quedarse afuera del partido.
Ese es el caso, por ejemplo, de Pueblo Cardano, un proyecto con una inversión estimada US$8 millones, vendido en un 40%, con entrega para 2026, ubicado sobre la ruta 28, en el km 8, en lo que algunos llaman Pilar Sur. El barrio cuenta con una propuesta singular: ofrece la posibilidad de adquirir un lote, abonándolo en 60 cuotas mensuales sin interés, es decir, en el transcurso de cinco años. Los pagos se realizan en dólar billete, con cuotas fijas, sin ajuste, sin necesidad de cumplir una relación cuota-ingreso y poniendo un anticipo del 35% en dólares.
“En enero y febrero del 2024 las consultas y visitas se habían enfriado bastante, por lo que vimos que el mercado estaba pidiendo oportunidades para definir inversiones”, señala Mariano Braun, director de Micelio Desarrollos, que detalla que contará con una sede del colegio Holy Cross Pilar, que abrirá sus puertas en febrero de 2026. Esta financiación es por tiempo limitado y ofrece una alternativa de pago en menos cuotas: se puede arrancar con el 35% de anticipo en dólares y saldar el resto en 36 cuotas mensuales en pesos, con ajuste mensual CAC. En el caso de que se quiera optar por el pago al contado en dólares, se puede acceder a un descuento del 10%.
Otras opciones para adquirir lotes financiados en cuotas en barrios cerrados de la zona de Pilar son Azzurra Tortugas y Verona Pilar. Se trata de dos countries liderados por Desarrollos Norte que permiten comprar lotes con un anticipo del 40%, dos refuerzos anuales del 5% (cada uno) y el 50% en 50 cuotas, es decir, en un poco más de cuatro años. No incluye una tasa de interés -como sí tienen los créditos hipotecarios actuales ofrecidos por los bancos para adquirir una casa- y se pagan en cuotas fijas en dólares, aunque, si el comprador lo desea, puede abonar en pesos ajustados por CAC.
“Se trata de dos barrios con masterplans creados por Estudio Robirosa, un proyecto paisajístico de Carlos Thays y un diseño arquitectónico de las áreas comunes por Pacifica Arquitectura del Arq. Ezequiel Gil”, afirma Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte. Con una inversión aproximada de US$45 millones, los precios de los lotes internos para Azzurra Tortugas arrancan en US$130.000 y en US$230.000 para los premium al arroyo; los que dan a la laguna central parten de US$340.000. Para el caso de Verona Pilar, la inversión fue de US$17 millones aproximadamente; los lotes internos se ofrecen desde US$110.000 y los premium al parque arrancan en US$145.000.
Por su parte, Azzurra Tortugas está ubicado en el km 38 de Panamericana, cuenta con 80 hectáreas, más de 500 lotes unifamiliares (el 95% de ellos ya están entregados), un sector para proyectos de media densidad y housing. Tiene más de 100 casas entre construidas o en construcción y, entre sus amenities, se distingue un arroyo que cruza el barrio en toda su extensión y una laguna central de más de cuatro hectáreas.
Verona Pilar se levanta en el km 47 de Panamericana en un predio de más de 20 hectáreas y cuenta con aproximadamente 180 lotes unifamiliares de entre 600 m² y 900 m², un área deportiva y un parque de más de 400 metros de largo con el diseño paisajístico de Carlos Thays. El proyecto tiene fecha de entrega para el primer semestre 2026.
