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En un mercado que luego de la pandemia vivió una reconfiguración en el tablero, por el auge del e-commerce, algunos corredores comerciales quedaron desplazados y todavía muestran gran cantidad de locales vacíos. Sin embargo, otras zonas se recuperaron con mayor rapidez y los carteles de “Alquiler” hoy ni llegan a colgarse. En ese sentido, una avenida se volvió la favorita de las marcas para instalarse y se ubica en el podio de las zonas más buscadas por las firmas para abrir un local ahí.
Así lo mostró un informe de L.J. Ramos, que releva la vacancia y los precios de alquiler en los principales corredores de la Ciudad. De acuerdo a este relevamiento, la Avenida Cabildo, en el tramo entre Virrey del Pino y Avenida Monroe, presenta la menor vacancia del mercado, es decir, la mayor demanda y menor cantidad de locales disponibles para alquilar.
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“Cabildo y Juramento da mucha claridad de lo que es un corredor consolidado, y es una zona donde todas las marcas quieren estar. Prácticamente no hay disponibilidad, se encuentra en niveles prepandemia, del 2018 y 2019, y, probablemente, será la zona que seguirá teniendo más demanda”, señala Martín Potito, director de inmuebles comerciales de L.J. Ramos.
En números, el porcentaje de vacancia se ubicó en 1,6% en esta zona, mientras que, en otros corredores relevados, se encuentra en niveles superiores: en Palermo Soho está en el 6%; en la avenida Santa Fe, entre Pueyrredón y Callao, se ubica en el 4%; en Florida, entre Plaza San Martín y Rivadavia, está en 5%; en la avenida Triunvirato, entre Monroe y Avenida de los Incas, se encuentra en el 3%; por último, en la avenida Rivadavia, entre Avenida La Plata y Colpayo, los niveles se acercaron en vacancia a la zona más demandada y se posicionan en 2,1%.
Vale aclarar que, según un informe de Toribio Achával, que agrega otros corredores al análisis, la calle Quintana (del 0 al 500) presenta una vacancia menor a la de Cabildo y Juramento, que se encuentra en 1,45%, al igual que la avenida Cerviño, en la zona del Boulevard, donde la disponibilidad de locales es del 0%. De todas formas, son zonas con menor cantidad de inmuebles, 69 en el primero y 18 en el segundo. En ese informe, el caso del corredor de Cabildo también cuenta con una vacancia mayor a la señalada por L.J. Ramos, pero es importante explicar que también toma una muestra menor: relevan solo 301 locales, contra los 371 que toma L.J. Ramos; además, se trata de un informe que analiza variables distintas: la vacancia de locales que se ofrecen en alquiler y venta, mientras que en el de L.J. Ramos analiza solo alquiler.
¿Por qué las marcas eligen Cabildo y Juramento?
“Contás con un flujo peatonal y vehicular que minimiza los riesgos de demanda potencial; además, tienen un nivel socioeconómico medio y medio-alto en el entorno, tanto de gente que vive en la zona como de quienes lo transitan”, explica Potito. Efectivamente, la cercanía con el subte, el metrobus y puntos turísticos como el Barrio Chino potencian este flujo de circulación. El informe agrega que se trata de una zona con presencia de primeras y segundas marcas, donde predominan los rubros de moda y textil, tecnología y librerías, con presencia de galerías emblemáticas como la General Belgrano.
Lo curioso es que, aunque se trata de la avenida más demandada, no mantiene su lugar en el podio en lo respectivo a los valores de alquiler, ya que cuenta con un precio promedio de US$32/m², muy por debajo de la zona de avenida Rivadavia y Avenida La Plata, que está en US$47,5/m², o de la avenida Santa Fe y Callao con US$45/m2 o Palermo Soho que promedia los US$40/m². Florida se acerca un poco más a los valores de Cabildo y Juramento, ya que tiene un precio de US$30/m², al igual que Triunvirato y Monroe, que se ubica en US$24,8/m².
Al respecto, Potito explica que la zona de Avenida Rivadavia y La Plata cuenta con un movimiento peatonal que es difícil de tener en otros submercados. “Es una zona muy neurálgica de la ciudad, con un hub de transportes que hace que haya un nivel de circulación de gente más alto que en otros corredores, lo que lleva a que muchas empresas quieran estar ahí y eso empuja los precios hacia arriba”, agrega Potito.
Este corredor, ubicado en la zona de Caballito -el barrio localizado en el centro geográfico de la Ciudad- está muy próximo al tren Sarmiento, las líneas de subte A y E, y el Parque Rivadavia, lo que impulsa la accesibilidad. Se caracteriza por una fuerte presencia del rubro textil, que representa el 29,7% del total, con locales de primeras marcas que refuerzan su posicionamiento comercial. Le siguen en el podio de importancia los sectores de servicios financieros y gastronómicos.
¿Qué pasó con los otros corredores?
La calle Florida, que fue por años un corredor muy atractivo, hoy está entre las zonas con mayor vacancia. “Es un lugar que depende mucho del turismo y de las oficinas, algo que, por la pandemia, estuvo muy golpeado. Actualmente, se encuentra en un proceso de transformación en el perfil de sus inquilinos, ya que se caracterizaba por tener primeras marcas -ya sea en el rubro textil, en la gastronomía-, pero en pandemia se fueron y ahora, en la medida en que se van terminando los contratos de alquiler actuales, están volviendo”, explica Potito. Hoy la mayoría de los locales desocupados son de gran tamaño, lo que sugiere una mayor demanda por espacios reducidos. “El precio por metro cuadrado aumentó un 7,7% y la vacancia bajó un 2%, de principios del año pasado a este año, lo que muestra una recomposición en proceso”, agrega el informe de L.J. Ramos.
No es menor el hecho de que los precios de los alquileres hoy fueron subiendo, para recuperar los valores prepandemia, y le cuesta a los operadores de locales, sobre todo los gastronómicos, afrontar el valor creciente de los alquileres. “Se está dando muchos ingresos y salidas de inquilinos, dado que les cuesta afrontar los aumentos, que se ajustan por IPC y llegan a valores muy altos; no pueden trasladar directamente los costos fijos a sus productos y servicios, ya que hoy mermó un poco la demanda de consumo en ese rubro y la gente no convalida esas subas. Los precios fueron aumentando, creo que se va a tener que amesetar, sino habrá inquilinos que no podrán afrontar el pago mensual y tendrán moras”, agrega Potito.
“Hoy el mercado de locales está marcado por una fuerte demanda en alquiler y una retracción en la venta. Está muy difícil vender los locales, porque no ofrecen una rentabilidad adecuada. Existen zonas que son más fáciles, por características específicas de locales, pero, a nivel general, está complicada la venta y muy demandado el alquiler. Un local bien ubicado se alquila muy rápidamente”, explica Gonzalo Painceira, de Toribio Achával.
