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Este no es un año más para Eduardo Costantini, además de tener a su octava hija, Kahlo, realizó fuertes inversiones en el mercado inmobiliario. Después de seis años, volvió a la ciudad de Buenos Aires con la adquisición de un terreno en la zona de Cañitas, compró tierra en Carrasco y en Punta del Este, Uruguay, y se “asoció” con la desarrolladora de la marca Quartier.
Su mirada sobre el Gobierno, el mundo, el futuro de los precios de las propiedades y sus nuevos emprendimientos son algunos temas sobre los que respondió en el encuentro de real estate de LA NACION uno de los empresarios con mayor visión de la Argentina.
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– Eduardo, ¿cómo ve al país?
– Este Gobierno arrancó con un país al borde de la hiper y fue sorprendentemente exitoso en la baja del gasto público nacional y la baja de la inflación. Pero se ve que en el sector externo todavía no encuentra el equilibrio de mediano y largo plazo, porque el país necesita acumular dólares, revertir la negatividad en el total de las reservas. Como no estamos acumulando reservas, no termina de haber un cambio de expectativas favorables y la confianza necesaria para recurrir al mercado internacional.
– ¿Por qué algunos sectores perciben al dólar caro y otros, competitivo?
– Uno lo que tiene que buscar es el equilibrio general entre el sector externo, el nivel de actividad, el empleo y el precio; el tipo de cambio es como tirarle a un blanco en movimiento. Decir si está caro o barato es relativo. Si tomás los flujos tenés que poder afrontar los vencimientos de capital e intereses, el Central debería comprar dólares lo que impactaría con una suba del dólar y no creo que sea un drama que hubiese una devaluación medida del peso. En cuanto a precios relativos: hay cosas que aumentaron mucho en dólares pero hay que analizar de dónde venimos. La Argentina tiene un Estado muy grande, con una estructura impositiva muy grande, una economía relativamente cerrada. A largo plazo debería abrir la economía, reducir el gasto público, los impuestos, lograr que el nivel de competitividad permita un nivel de actividad con empleo para todos los argentinos y luego producir la cantidad de dólares para financiar la importación.
– Parece lejano…
– Hoy la Argentina con este dólar, estas obligaciones, sin poder acceder al mercado internacional, tiene un cuello de botella que no es un drama, pero está. Diferente sería si fuese como Uruguay, que está caro en dólares pero en equilibrio, porque se compensa con la balanza de capitales, una economía estable y equilibrada con un fuerte valor del peso uruguayo. Es decir, tiene un Estado grande pero con empleo. Cada economía logra su equilibrio de acuerdo a los flujos internacionales en el balance. Hoy, el país está en un periodo de transición de corto, mediano y largo plazo en busca del equilibrio de largo plazo.
– Y el costo de construcción, ¿por qué aumentó tanto?, ¿está caro?
– Si bien subió enormemente, nos comparamos mal con Miami, Nueva York o Europa. La propiedad no está tan cara en dólares, lo que pasa es que no hay una demanda que convalide ese valor. El segmento ABC1 ahorra en dólares y frente a un costo de la unidad nueva siente un desfasaje. Se requiere más tiempo para que las familias acepten el valor que tiene los departamentos nuevos.
– Hoy las propiedades usadas son la estrella…
– Sí, y eso es favorable, pero es un mercado que se irá limpiando y llegará la demanda del nuevo. A mediano plazo, el usado convergerá a un precio razonable con relación al nuevo.
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– ¿Por qué sigue invirtiendo en la Argentina en donde la macro no da tregua?
– Nosotros no manejamos la macro. Todos nuestros proyectos son de largo plazo. Nos concentramos en el valor intrínseco, tratar de dar más de lo que en un comienzo imaginamos. En Puertos, por ejemplo, no sabíamos que haríamos Malba Puertos e invertimos US$10 millones. Esto nos ocasiona un déficit de un millón de dólares por año pero lo hacemos porque mejoramos la calidad de vida, no solo para Escobar. La sorpresa fue que inauguramos en septiembre del año pasado y ya fueron más de 150.000 personas. El 90% de los visitantes de Malba Puertos no conoce el de Figueroa Alcorta. Hay una demanda de cultura que uno no se imaginaba. Todo es más integral. No es solo mirar y maximizar la utilidad del negocio inmobiliario per se, sino: incluir la parte ecológica, de salud, de deportes, la estética, la parte cultural.
– ¿Cuál es su recomendación de inversión hoy?
– Las acciones americanas están con tendencia ascendente, a pesar de los vaivenes de la política internacional capitaneada por Mr. Trump. El bitcoin sigue firme, también apoyado por el presidente norteamericano. Las tasas son positivas -tuvimos tasas negativas durante varios periodos-, por lo que hay posibilidad de invertir en bonos de gobiernos soberanos o corporativos. Todas son alternativas viables.
– ¿Qué significa Trump en el nuevo mundo?
– Es un liderazgo representativo de los nuevos líderes, que son hegemónicos, extremistas e intransigentes; pero Trump, con el poder de la economía americana detrás y su forma cuasi coercitiva, tiene una forma de hacer política muy virulenta. Sin embargo, tiene sus fundamentos. Estados Unidos tiene aranceles inferiores al resto del mundo, por lo que algunos países se aprovechan. Hay demandas genuinas, pero tiene una forma particular de hacerlas… pretende romper todo de un día para el otro. Todo eso produce grandes cambios y hay que hacer una relectura en la dinámica del sistema internacional global, no solo económico, sino también político-bélico.
– ¿Por qué compró Argencons, la desarrolladora creadora de la marca Quartier?
– Lo consideramos una asociación, no una compra. Es una empresa que tiene 50 años y la conozco hace muchos. Hicimos un proyecto juntos que fue Quartier Ocampo en el año 2000. Es gente honesta, experimentada y tiene una estrategia de negocios diferente a la nuestra. Nosotros invertimos capital: ellos tienen un club de inversor y a través del know how desarrollan los proyectos y cobran servicios. La asociación nos permite -a través de la segmentación de estrategias- abarcar mayor cantidad de proyectos en el mercado. A su vez, nosotros podemos ampliar su plataforma porque tenemos muchos contactos e inversores potenciales.
– Además, está mirando tierra en la ciudad de Buenos Aires, una zona en la que no compraba tierra desde 2017
– Si, compramos una tierra en Cañitas y estamos viendo otra en la ciudad. También se nos acercan algunos grupos que podrían ser complementarios, socios muy grandes.
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– Cuando usted aparece, ¿le suben el precio de antemano?
– No, en general la tierra que estamos mirando son remates…
– También invirtió fuerte en tierra en Uruguay.
– Como comentaba anteriormente, Uruguay es un país estable. Punta del Este es un centro internacional. Ahí desarrollamos un proyecto de 145 hectáreas que si bien tiene como centro al polo por un cambio reglamentación que posibilita que vayan los mejores caballos y jugadores, entonces hablamos con Adolfito Cambiaso y compramos una fracción. Será un lindo proyecto que tal vez lanzamos la preventa este año. También hay un movimiento de Montevideo hacia Carrasco, nos asociamos y adquirimos el último pulmón verde. Ya compramos 170 hectáreas. Es una urbanización abierta, con seguridad y pensada integralmente. Los precios de los terrenos son caros -alrededor de US$500/m²-, los ya existentes incluso tienen precios de US$700/m².
– ¿Los negocios los busca o lo encuentran?
– Nos ofrecen muchas cosas. Hoy también tenemos tres terrenos en la zona Catalinas. es un proyecto de 100.000 metros propios: son tres torres. Hace años venimos trabajando en el emprendimiento. Tuvimos un problema regulatorio que, por suerte, se resolvió hace 15 días.
– ¿Lo arrancará ahora?
– Veremos… Estamos esperamos las elecciones. Depende del timing.
– ¿Cuánto invertirá?
– El terreno se pagó US$145 millones, a los que sumaremos otros US$250-US$300 millones.
– ¿Qué le divierte hoy?
En materia de desarrollo inmobiliario, siempre la creatividad. Me divierte el contenido, la estética, enriquecer el proyecto… en el arte, lo mismo, y en la familia, Kahlo.
