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En el mercado inmobiliario rural de la provincia de Buenos Aires en los últimos meses comenzó a perfilarse una figura novedosa: productores ganaderos que, ante la buena coyuntura de la actividad en precios, deciden desprenderse de parte de su hacienda para adquirir más campo y así ampliar su patrimonio. El movimiento se da especialmente en zonas ganaderas.
Juan José Madero, de LJ Ramos, explicó: “Como fenómeno de mercado, por la relación vaca–tierra, hay gente que se desprende de vientres para comprar campo. Esa es una figura inversora que antes no estaba”.
Madero detalló que la forma de medir la coyuntura es hacer la clásica cuenta del alquiler: “Cualquier inversor de campo ganadero hoy hace esa cuenta. Si compro un campo y lo alquilo, ¿qué rendimiento me deja? Eso te da la pauta de cuánto está valiendo la hacienda en relación con la tierra”, señaló. Para graficarlo tomó como ejemplo la Cuenca del Salado: “Un campo de 500 hectáreas con una receptividad promedio de 0,6 unidades ganaderas por hectárea se alquila en el orden de 60 kilos de novillo por hectárea al año. Eso genera un ingreso total cercano a 93,4 millones de pesos anuales, que al tipo de cambio oficial equivalen a unos 63.154 dólares”, describió.
El especialista agrega: “Si tomamos como referencia un precio de 3300 dólares por hectárea, el campo vale 1,65 millones de dólares. Con esas variables, la rentabilidad del alquiler equivale a aproximadamente 3,8% anual en dólares, un rendimiento muy atractivo en el mercado actual. Es un resultado demasiado alto respecto al promedio histórico”.
Según Madero, esa ecuación es lo que lleva a algunos productores a desprenderse de vacas para transformarlas en hectáreas. “Ese alto precio de la hacienda respecto al valor de la tierra está provocando que algunos se pasen a tierra. Venden vacas, compran campo, liberan alquileres y simplifican su logística. En lugar de tener la hacienda desparramada en campos alquilados, compran tierra propia para manejar a largo plazo”, expresó.
Sin embargo, señaló que el fenómeno se da en inversiones de pequeña o mediana escala: “Es un fenómeno que aparece en operaciones chicas o medianas, de hasta tres millones y medio de dólares. Las inversiones grandes que sean 100% con venta de hacienda yo no las he visto”, puntualizó.
Madero advirtió que es una situación que difícilmente se prolongue en el tiempo. “En algún momento se va a corregir: puede ser porque baje la vaca —lo que hoy parece poco probable—, porque suba la tierra o una combinación de ambos factores. Por ahora sostiene cierta actividad en el mercado, pero no es algo lo suficientemente grande como para cambiar la tendencia general”, indicó.
“Nuevamente un retroceso”: el Gobierno actualizó la situación en las zonas bajo el agua
En la misma línea, Mariano Maurette, responsable de la sección Campos de Álzaga Unzué y Cía., señaló: “No son pocos los que deciden transformar su rodeo en tierras, pero no se hace masivo porque al ganadero le lleva años armar un rodeo con buena genética. Es un proceso de décadas, de esfuerzo y pasión, y aunque convenga, muchos no lo hacen”.
Precisó que no siempre es posible identificar con precisión a este nuevo inversor, porque “el que viene con plata no te dice ‘vendí vacas para comprar este campo’. Sin embargo, en el sector lo perciben: por comentarios y deducciones se sabe que hay un porcentaje de compradores que están cambiando vientres por hectáreas”.
Las inversiones más habituales, según Maurette, rondan entre 1 y 3 millones de dólares, con operaciones que llegan hasta los US$4 millones. “En menor proporción aparecen montos mayores, pero lo más común está en ese rango”, explicó. El fenómeno no se limita a la Cuenca del Salado. También indica que aparece en zonas de campos más marginales.
Federico Nordheimer, CEO y fundador de Nordheimer Campos y Estancias, coincidió en la tendencia: “Antes necesitabas tres vientres para comprar una hectárea, hoy necesitás uno y medio. Es un buen momento para vender el vientre y comprar campo. Total, el rodeo se recompone, pero la oportunidad de adquirir una hectárea vecina no siempre vuelve”. Según Nordheimer, no es la primera vez que se da este tipo de movimientos. Recordó que su propio padre, Pedro, le hablaba de una familia, los Ballester, que “inundaban de vacas sus campos y, cuando la ecuación era favorable, vendían todo y compraban tierras. Así llegaron a tener decenas de miles de hectáreas”.
Presente del mercado
Respecto al presente del mercado, Federico Nordheimer reconoció que el resultado de las elecciones en la provincia de Buenos Aires generaron un freno momentáneo. “Está bastante parado, en un pequeño stand-by. Pero si aparece un campo agrícola bueno, se vende. El productor ya está curtido y mira más allá: quiere tener parte de su portfolio en tierra, como inversión de mediano y largo plazo”, apuntó.
En paralelo, Mariano Maurette destacó que la demanda se retrajo y los llamados se enfriaron. “El impacto se sintió: hay bastante interés y oferta, aunque en algunas zonas empieza a escasear. De acá a octubre la demanda va a brillar por su ausencia”, señaló, aunque se mostró confiado en que el mercado retomará la actividad en el mediano plazo.
Por su parte, Madero subrayó que el escenario no depende solo de las elecciones. “Hay un combo de factores: la incertidumbre política, como en otros momentos, paraliza al mercado, y, además, las inundaciones que afectan a buena parte de la provincia dejan fuera de juego a numerosos campos. Eso genera expectativa, aunque también puede acelerar la decisión de vender de propietarios que venían postergando su salida”, explicó.
