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“Un día de paseo en Santa Fe, no le hace mal a nadie ya lo sé; mirabas las vidrieras, te encontré”, fue un hitazo del grupo musical Industria Nacional en 1969.
Históricamente el tramo más demandado y con marcas premium se ubicó desde la Avenida 9 de Julio hasta Callao, con sus emblemáticas galerías. Le seguía el tramo desde Callao hasta Pueyrredón como el de mayor variedad comercial y circulación por la cercanía con universidades y colegios, y con más opciones gastronómicas. Desde Pueyrredón hasta Scalabrini Ortiz, pasando por la elegante esquina de Coronel Díaz, el mix era más residencial que comercial. Pero esa foto que describía las más de 25 cuadras que recorre la avenida Santa Fe, desde el 1000 (9 de Julio) hasta el 3600 (Scalabrini Ortiz) ya pasó a blanco y negro porque hoy el corredor es sumamente comercial en todos sus tramos, con una alta demanda entre Callao y Pueyrredón y los precios más caros de alquiler y la menor vacancia entre Pueyrredón, Coronel Díaz y Scalabrini Ortiz.
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Desde Callao hasta Pueyrredón
El tramo entre las avenidas Callao y Pueyrredón está atrayendo la mirada de las marcas que eligen esta opción para mudarse o abrir locales. Se trata de un lugar que ha logrado desplazar a la tradicional zona entre Callao y la 9 de Julio. Así lo afirma un informe de la inmobiliaria Colliers, que especifica que este “desplazamiento“ se refleja en los valores de alquiler por m², que son más altos en la nueva zona en tendencia: están en US$36/m², mientras que bajan a US$32/m² en el tramo entre Callao y 9 de julio.
“Hoy, sin dudas, es una de las zonas más atractivas y demandadas para alquilar, especialmente por marcas y emprendedores que buscan visibilidad, alto flujo de público y proyección comercial”, comparte Marcos Ballario, de L.J. Ramos, quien extiende el nuevo tramo trendy hasta la calle Bulnes y se anima a decir que el m² en la zona incluso puede ascender a los US$40, aunque aclara que esto se aplica para locales grandes, de más de 800 m². “Desde la pandemia, los valores han aumentado considerablemente, lo que representa un buen indicio de reactivación. Este incremento refleja un interés renovado y un mayor movimiento en el mercado”, suma.
Santiago Winokur, a cargo del sector retail de Newmark, comparte los datos de su relevamiento que terminan de confirmar la tendencia. “El tramo entre Callao y Pueyrredón que se caracteriza por su diversidad comercial y su conectividad con otros barrios, tiene una vacancia del 2,8% y una tasa de rotación del 3,8%, lo que sugiere un movimiento activo en ocupación de locales”, analiza y resalta que es un tramo que refleja el espíritu elegante y cultural de Recoleta. Otros datos, de los 181 locales, el 42% es de moda y textil, el 18% de hogar y bazar, el 11% de salud y belleza y un 10% de gastronomía.
Al hacer referencia a esta microzona de moda, Marcelo Zuliani, director comercial en Colliers, dice que se trata de “un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario de la Ciudad”, y detalla las marcas que eligen este lugar: desde internacionales como Zara, hasta nacionales como Cuesta Blanca, que alquila un local en Pueyrredón y Santa Fe y refaccionaron su tienda de Santa Fe y Billinghurst; o Le Utthe, que desembarcó con un gran local en la esquina de Callao al 1800, y también tiene presencia en Santa Fe a metros de Pueyrredón (al 2400) y a metros de Coronel Díaz (al 3600), plantando bandera así en todos los tramos del corredor.
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Uno de los movimientos en la avenida es la futura llegada de una reconocida marca de indumentaria uruguaya. Indian ya está presente en la calle Florida y eligió también esta nueva zona de la avenida Santa Fe para abrir otro local. Se trata de un espacio ubicado a la altura de Junín, que todavía está en construcción y contará con más de 1200 m² y 23 metros de frente. La marca compró terrenos en Mendoza y Rosario, está instalada en Córdoba y con plan de llegar a Santa Fe, Bahía Blanca y Mar del Plata.
Más allá del rubro de la indumentaria, la cadena de electrodomésticos del interior del país, On city, desembarcó con dos locales a lo largo de Santa Fe: uno cerca del cruce con Ayacucho (al 1900) y otro próximo a la avenida Pueyrredón (al 2500).
Un informe de Colliers del primer semestre muestra cómo los precios de alquiler pueden cambiar en pocas cuadras, como por ejemplo: Santa Fe a la altura de Pueyrredón con un valor cercano a los US$45,50/m², mientras que bajando por Santa Fe y hacia Callao el valor puede ser desde US$25/m².
“Incluso en un contexto inflacionario, la ubicación en este corredor garantiza facturación por encima de la media, lo que justifica alquileres más altos en ciertas microzonas”, agrega Jesica Amendola, gerente de locales y oficinas de Adrián Mercado, y explica que las marcas líderes y franquicias priorizan la ubicación por su visibilidad, poder adquisitivo y trayectoria como polo comercial, “lo que permite que los locales vacantes se ocupen rápido”.
Desde Pueyrredón hasta Scalabrini Ortiz
Un informe de LJ Ramos que analiza el corredor de la avenida Santa Fe, entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz, mostró que la vacancia de locales comerciales en esa zona se ubica en 1,4% con precios de alquiler pedidos US$41/m².
De esta forma, superó a otros corredores analizados por la inmobiliaria que posicionaban al tramo de la avenida Cabildo, entre Virrey del Pino y la avenida Monroe, en el primer lugar del ranking, con un 1,6% de vacancia, o a la avenida Rivadavia, entre Avenida La Plata y Colpayo, con el segundo puesto, donde los niveles se acercaron al 2,1%.
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“Santa Fe es un corredor que sigue en la mira de las marcas que quieren estar en las mejores ubicaciones”, señala Winokur y detalla los motivos que explican esta demanda: “Su ubicación estratégica, rodeada de barrios residenciales consolidados y con gran flujo peatonal, refuerza su atractivo para las marcas que buscan visibilidad y volumen de ventas”.
En números, un informe de Newmark detalla que el tramo de Santa Fe entre Coronel Díaz y Scalabrini Ortiz mantiene una vacancia del 1,9%. “Este porcentaje evidencia su alta ocupación. Hoy el valor de los alquileres ronda los US$45/m², uno de los más altos del mercado con una tasa de rotación del 4,5%, lo que muestra la demanda sostenida”, profundiza Winokur y destaca una de sus fortalezas: la combinación de vida comercial con espacios verdes y residencias de alto nivel. Otro dato, el 38% de la oferta en este tramo es de moda y textil, gastronomía (13%), salud y belleza ((12%) y alimentación (11%).
Amendola coincide con Winokur y señala que clave de la zona “está en la combinación de alta densidad residencial, flujo peatonal constante y excelente conectividad gracias a las líneas D y H del subte y líneas de colectivos”. Además, agrega que el corredor muestra un fenómeno relevante: “Su vacancia se mantiene baja incluso en ciclos de retracción económica, debido a que la demanda no depende exclusivamente del consumo de un solo público objetivo, sino que se nutre de un mix de consumidores con diferentes motivaciones de compra: hay una fuerte presencia de oferta de moda y textil, salud y belleza, gastronomía, alimentación y tecnología“.
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“La vacancia es mínima. Cuando un local se desocupa, el reemplazo llega en muy poco tiempo, especialmente en esquinas y frentes amplios”, afirma Martin Akian, director comercial de Aranalfe, y suma como elemento de atracción la cercanía con el shopping Alto Palermo y la presencia de marcas consolidadas. “Este tramo de la avenida muestra claramente cómo se potencia el consumo y la actividad comercial cuando convive un shopping urbano junto a un corredor a cielo abierto”, apunta Zuliani.
“La alta visibilidad del corredor y su demanda convierten a la zona en un punto atractivo para inquilinos, lo que también explica el elevado valor de precio pedido. De hecho, cuando un local bien ubicado se libera, rápidamente aparecen interesados, con valores que se convalidan sin dificultad”, señala Ballario.
En la misma línea, Adrián Mercado, de la inmobiliaria homónima, reconoce que uno de los aspectos más distintivos de la avenida Santa Fe es su importancia estratégica. Además agrega que “su transformación no solo refleja el dinamismo del mercado inmobiliario porteño, sino también su capacidad para adaptarse a las cambiantes necesidades urbanas”.
Desde LJ Ramos detallan que el rubro de moda y textil sigue liderando la oferta comercial de la zona. En cuanto a lo gastronómico, observan una disminución en la presencia de locales que “en 2024 ocupaban el segundo lugar de participación y hoy están quintos”. En porcentajes de Toribio Achával, que analiza este corredor entre Azcuénaga y Coronel Díaz, el 38,09% de los locales pertenecen al rubro de indumentaria, calzado y marroquinería, y solo el 15,55% son locales de gastronomía, alimentos y kioscos.
La doble mano y el restiling
Los brokers explican que la reconfiguración de la circulación a doble mano de la avenida en 2011 mejoró la accesibilidad y dinamizó la vida urbana, al impulsar la instalación de paradas de colectivos y ampliar el tránsito peatonal. “El auge del corredor se debe a factores de consumo y a decisiones urbanísticas acertadas”, señala Antonio Ginevra, titular de Aranalfe, y agrega: “Conocemos el pulso de la zona y lo vivimos de cerca: la gente disfruta de recorrer, mirar vidrieras, entrar, comparar, y ese hábito sigue más vigente que nunca”.
El rediseño o actualización de algunas marcas presentes hace tiempo en esta zona es un punto importante a tener en cuenta en el análisis. “No son de menor importancia los restiling de algunos retailers con muchos años en el corredor. Una marca de indumentaria está modernizando su tradicional local en Santa Fe y Junín, otra firma acaba de reabrir su local en la esquina de Aráoz y Santa Fe”, asegura Zuliani y agrega: “Los bares tradicionales de la zona no se quedaron atrás. Hace poco se remodeló el de la esquina de Riobamba y está en plena renovación el de Pueyrredón y Santa Fe”.
Otro local que está en construcción se ubica cerca de la esquina de Azcuénaga y tendrá unos 15 metros de frente.
Ballario comparte con Zuliani la importancia del rediseño: “Muchos locales fueron renovados, modernizados e incluso ampliados. Hay una fuerte inversión que le está cambiando la fisonomía a la zona”.
