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El mercado inmobiliario porteño volvió a sentir el cimbronazo del dólar. Luego de meses de relativa calma cambiaria, la moneda estadounidense se pegó un importante salgo y arrastró a los alquileres en dólares, un segmento pequeño pero sensible dentro de la oferta habitacional. El viernes pasado, el dólar oficial en el Banco Nación cerró a $1523,75 para la venta, y esa cifra se convirtió en un nuevo punto de referencia tanto para propietarios como para inquilinos.
El efecto se nota rápido: un contrato de alquiler pactado en dólares puede cambiar drásticamente en su equivalencia en pesos en cuestión de días. El resultado es mayor incertidumbre, más cautela en la firma de reservas y un replanteo sobre si conviene, o no, seguir dolarizando.
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El dólar y el mercado de alquileres
El mercado inmobiliario es históricamente un segmento dolarizado en la Argentina, por lo que, el comportamiento del dólar es un importante termómetro. Hasta la primera semana de septiembre, la divisa se había mantenido dentro de la banda cambiaria que había establecido el Gobierno, lo que había dado cierta previsibilidad a propietarios e inquilinos. Sin embargo, el salto de los últimos días llevó al dólar a $1523,75, situándose por encima de la banda, situación que generó que el Gobierno venda reservas del Banco Central -tal como había dicho cuando estableció el sistema de bandas- y cambió por completo el escenario.
Los precios de los alquileres publicados en dólares mostraban hasta agosto un incremento acumulado del 19,4% en lo que va del año, mientras que en pesos la suba era del 24%, según Zonaprop. Pero, el dato que más llama la atención del último relevamiento es que, aumentó la cantidad de avisos en moneda estadounidense: el 42% está publicado en dólares.
Ahora, con la escalada de la divisa la foto cambia: el mayor impacto se ve con la cantidad de pesos que se necesitan para pagar un contrato pactado en dólares . Un ejemplo claro es el siguiente:
- Un departamento publicado en US$500, con el dólar a $1380 -al 1° de septiembre-, implicaba un costo de $690.000.
- Con la nueva cotización a $1523,75, ese mismo contrato asciende a $761.875.
La diferencia de una semana es un salto del 10,41% en pesos, sin que el valor en dólares se haya movido un centavo.
Qué pasa con los contratos en dólares
Desde la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, los contratos volvieron a diversificarse, pero casi el 90% continúa cerrándose en pesos y con ajustes en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC). Las plataformas reflejan que los que se terminan cerrando en dólares son más que nada las propiedades premium o temporarias.
Hoy, la discusión no es solo “dólares o pesos”, sino qué índice o esquema de ajuste conviene. Esa flexibilidad genera un mercado “artesanal”, como lo describen los propios brókers, donde cada negociación se arma a medida del propietario y del inquilino.
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Federico López Castromil, de López Castromil Propiedades, lo sintetiza: “En temporarios, en general, se acostumbra hacerlos en dólares. En el habitacional, hay de todo. Se usan más los pesos, porque el inquilino necesita previsibilidad. Estas dos semanas, con un movimiento más fuerte del dólar, todos los contratos en dólares van a tener más dudas y un freno en la reserva rápida por miedo a lo que pueda pasar. Esto afecta a toda la cadena: ventas, alquileres en dólares y créditos aprobados. Cuando el dólar se mueve, el mercado se queda esperando a ver si la tormenta pasa”.
Impacto en propietarios e inquilinos
El cambio golpea de diferente manera. Para los inquilinos que cobran en pesos, cada salto del dólar encarece automáticamente el contrato pactado en moneda extranjera. Por eso, la preferencia se inclina hacia los contratos en pesos ajustados por inflación.
Un contrato de US$850, valor promedio de un dos ambientes en la Ciudad, pasó en solo 19 días de $1.173.000 a $1.295.188. Para un salario que se actualiza cada tres o seis meses, ese desfasaje puede ser decisivo.
Los propietarios, en cambio, enfrentan otro dilema. Si alquilan en pesos, el ajuste por inflación trimestral o cuatrimestral les asegura un resguardo. Si lo hacen en dólares, la respuesta no siempre puede ser positiva, porque si la divisa se estanca o incluso cae en términos reales, terminan perdiendo frente a la inflación. La suba de esta semana los favorece, pero la volatilidad genera dudas.
Como advierte López Castromil, el mercado está atomizado: “La mayoría de los propietarios no son grandes corporaciones. Tienen una, dos o tres propiedades y necesitan alquilarlas. Algunos prefieren dólares aunque se frene el alquiler, otros dicen: mejor pesos corregidos por inflación y que el departamento no quede vacío”.
Los barrios más caros en dólares
Los valores en dólares siguen mostrando fuertes diferencias por zona. Puerto Madero encabeza el ranking con un alquiler promedio de US$1312 mensuales, lo que hoy equivale a $1.999.160.
Le siguen:
- Palermo: US$934
- Núñez: US$920
- Belgrano: US$911
- Chacarita: US$850
- San Telmo: US$843
- Recoleta: US$829
- Villa Urquiza: US$802
- Almagro: US$797
- Villa Crespo: US$793
- Retiro: US$792
En contraste, Balvanera se mantiene como la opción más económica, con un valor medio de US$700 (hoy $1.066.625).
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El impacto en la rentabilidad
El corredor inmobiliario Miguel Chej Muse, explica que la reciente escalada cambiaria golpea directamente en la rentabilidad medida en dólares: “Seguimos renovando los contratos en pesos. En lo que sí te va a impactar es en la rentabilidad en dólares. Hoy tenemos una rentabilidad que está en el 5,78% promedio de la Ciudad de Buenos Aires, con la última medida -que es anterior a la suba del dólar-. Ahora ya está bajando y seguramente la próxima emisión va a estar más abajo”.
Según Chej Muse, la volatilidad también congela la dinámica del mercado: “Cuando hay cambios en el dólar, se puede parar la actividad; en la inmobiliaria deja de sonar el teléfono unos días. Hay que ver qué va a pasar, todavía no lo vimos. Si tenés un departamento vacío es un problema. En general no hay problemas entre las partes, no hay mora”.
