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En el mercado inmobiliario, el boleto de compraventa es una figura ampliamente utilizada, pero su validez legal suele generar dudas entre compradores, vendedores y profesionales del derecho. ¿Es suficiente para adquirir una propiedad? ¿Qué derechos otorga? ¿Puede ser exigible judicialmente? Para responder estas preguntas, es necesario analizar su naturaleza jurídica y el tratamiento que le da el Código Civil y Comercial (CCC) vigente desde 2015.
El boleto de compraventa es un documento que suele firmarse antes de la escritura definitiva y que establece las condiciones esenciales de la operación. En la práctica, muchas personas toman posesión de una propiedad solo con el boleto firmado, lo que refuerza la percepción de que “ya está todo hecho”. Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, el boleto no transfiere el dominio del inmueble ni permite inscribir la propiedad en el Registro.
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Lo primero que hay que decir es que el boleto de compraventa es un contrato preliminar mediante el cual las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato definitivo de compraventa, generalmente instrumentado mediante escritura pública. Este boleto establece las condiciones esenciales del negocio: precio, forma de pago, plazos, y descripción del inmueble. Aunque no transfiere el dominio, sí genera obligaciones recíprocas entre las partes.
Es importante remarcar que el boleto de compraventa no transfiere la propiedad. Según el artículo 1907 del CCC, para adquirir el derecho real de dominio sobre un inmueble se requiere título y modo suficiente. El boleto de compraventa no cumple con estos requisitos, ya que no reviste la forma de escritura pública exigida por el artículo 1017 del mismo código. Por lo tanto, el boleto no es título hábil para inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Uno de los aspectos más relevantes del boleto es su oponibilidad frente a terceros, regulada en los artículos 1170 y 1171 del CCC. Si el comprador ha tomado posesión del inmueble y ha obrado de buena fe, puede oponer su boleto frente a medidas cautelares de otros acreedores del vendedor, e incluso en casos de concurso o quiebra del mismo. Esta protección busca evitar que el comprador pierda el inmueble por conflictos ajenos a su voluntad, siempre que haya cumplido con sus obligaciones.
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Ahora bien: siempre que el boleto cumpla con los requisitos legales y no existan impedimentos registrales o contractuales, el comprador puede iniciar una acción judicial para exigir la escrituración, especialmente si ha cumplido con el pago y ha tomado posesión del inmueble. Sin embargo, si el vendedor ha vendido el mismo inmueble a otra persona que inscribió su dominio, el comprador por boleto podría perder prioridad si no tiene posesión o no actuó con la debida diligencia.
En síntesis, el boleto de compraventa es un instrumento válido y útil en el proceso de adquisición de inmuebles, pero no equivale a la escritura pública ni transfiere el dominio. Su fuerza legal reside en su capacidad para generar obligaciones, permitir la exigencia de escrituración y proteger al comprador frente a terceros, siempre que se cumplan los requisitos de buena fe y posesión. Para garantizar seguridad jurídica, se recomienda avanzar hacia la escritura definitiva lo antes posible y asesorarse con profesionales especializados.
