Los créditos hipotecarios y el dólar estable, claves para el despegue del mercado inmobiliario

La estabilización de algunas variables de la macroeconomía, sumada a incentivos como el crédito hipotecario y los precios de las propiedades en alza, entre otros factores, presentan un panorama alentador para el mercado inmobiliario durante este año.

El 2024 fue el año “bisagra” para el despegue de la actividad: sólo en la Ciudad de Buenos Aires se hicieron 54.761 operaciones, lo que implicó un aumento del 35,1% interanual, el mayor volumen desde el 2018, según cifras del Colegio de Escribanos. También la reaparición del crédito hipotecario, el blanqueo de capitales y la estabilidad del dólar contribuyeron a ese resultado. Por eso, para este año, las inmobiliarias y las desarrolladoras de proyectos nuevos albergan la expectativa de que ese proceso se profundice.

“El panorama es alentador», asegura Fabián Achával, de la inmobiliaria que lleva su nombre. “Primero porque la estabilidad macroeconómica va a continuar”, según el empresario. También, porque los precios van a seguir subiendo ya que en perspectiva histórica aún están bajos, al menos en el sector residencial usado. A esto se suma “el impacto favorable de los créditos hipotecarios y el potencial levantamiento del cepo cambiario que, de concretarse, fortalecería aún más la demanda de inmuebles”, se entusiasma.

“El 2025 va a ser un punto de inflexión que va a marcar la consolidación de la recuperación del mercado inmobiliario”, dice Nicolás Fanjul, CEO de la desarrolladora Sygsa. Sus argumentos también se refieren a “la estabilización económica, la previsibilidad del tipo de cambio, el acceso al crédito y un aumento en la demanda de propiedades, lotes (tanto en barrios cerrados como abiertos) y productos comerciales, que van a ser los ejes principales para el impulso que el sector está esperando”.

Según Hernán Pisarenko, director comercial de HA desarrollos, el año pasado el mercado pasó de una posición de “expectante” a un mercado que se puso “en movimiento». “Mejoraron todos los números y todos los índices con respecto a años anteriores. Aumentaron muchísimo también las consultas. Esto tiene que ver con que la gente se está poniendo en movimiento”, describe.

También, según Juan Manuel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, «este año el dinamismo estará atado a la consolidación de los créditos hipotecarios e intermedios, lo que podría generar nuevas oportunidades para la clase media”, señala.

Entre las expectativas positivas que manejan tanto en las inmobiliarias como las desarrolladoras, figura una tendencia al alza en los precios de los inmuebles. Para Achával, el 2024 finalizó con precios en aumento. Pero “la dinámica aún es dispar y varía según el ticket de venta y el barrio, con una suba más clara en los tickets de hasta US$100 mil.”

Según Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, «hoy es un buen momento para comprar una propiedad. Seguimos teniendo los mismos precios prácticamente de 2024”, opina en sintonía con sus colegas.

¿Qué va a pasar con los precios este año?

Di Maggio piensa que los precios “van a aumentar porque es la ley de oferta y demanda. Pero no es que van a aumentar de golpe como aumentaron en el 2016/2017. Esta vez, pueden crecer en promedio entre un 7% y 10%».

Con una visión similar, Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium, señala que los precios podrían incrementarse entre un 8% y un 10%. Sin embargo, advierte que los aumentos no van a ser lineales ni impactarán directamente en todos los inmuebles: “Hay propiedades que no subirán tanto y otras seguramente más que esto. Depende de muchos factores», aclara.

Sobre el impacto de los créditos hipotecarios, Di Maggio describe: “estamos arrancando con los primeros préstamos. Si bien impacta muy fuerte en la cantidad de escrituras en CABA (entre un 16% y un 20% de las escrituras se hacen con un crédito hipotecario), esto va creciendo y esperamos que los bancos designen más escribanos y más tasadores”, dice.

De todas maneras, si bien los créditos son en pesos, a la hora concretar la operación, la gente compra dólar MEP y no tiene parking. “Esto permite que el comprador entregue los dólares arriba de la mesa o por transferencia. Y es en el acto ya que no hay demora, no hay parking para el comprador con crédito hipotecario. Si no suele demorar 24 horas tener el dinero en la cuenta. En este caso, es en el acto”, describe el empresario.

El crecimiento de las ventas, según Champanier no será “una suba tan pronunciada como cree la mayoría» y aseguró que la clave para poder tener éxito será la tasación de las propiedades.

Aunque la mayoría plantea la tendencia positiva del mercado, también los expertos coinciden en que 2025 traerá nuevos desafíos, entre ellos la estabilización de los precios y la sostenibilidad de los costos de construcción.

En cuanto a los proyectos desde el pozo, la clave para los desarrolladores será ofrecer productos con financiación (o apto crédito), en ubicaciones estratégicas y con propuestas de valor realmente atractivas para captar la creciente demanda, estiman en el sector.

Según Miguel Ludmer, de la inmobiliaria Interwin, «los desarrolladores están apostando por proyectos más ambiciosos y de mayor escala. Aunque los costos de construcción seguramente continúen en alza, confiamos en que podrán trasladarse a precios de venta, manteniendo el atractivo de la inversión en activos inmobiliarios. Además, el blanqueo de capitales podría sumar nuevos compradores, fortaleciendo aún más el mercado», dijo.

Por su parte, Ezequiel Leibaschoff, director comercial de Grupo Chomer (GCH), coincide en que este año, “las perspectivas siguen siendo prometedoras, con un mercado que continúa evolucionando hacia proyectos de alta calidad y mayor escala, especialmente en zonas premium. La integración de espacios mixtos y la apuesta por desarrollos innovadores y funcionales serán factores diferenciadores en un entorno cada vez más competitivo”.

Finalmente, Carlos Spina, director comercial de Argencons y presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), aporta su visión: “el mercado de los proyectos nuevos está comenzando a girar. El 2024 fue difícil porque tuvimos un aumento de costos medidos en dólares del orden del 60%, con un aumento de precios del producto terminado del orden del 6%».

Pero esa asimetría está empezando a cambiar este año por distintas razones. “La primera es que se digieren los precios nuevos mucho mejor. La segunda es que ya no hay tanta accesibilidad a crédito a tasas bajas, que fueron las primeras ofertas de los bancos para comenzar, pero luego aumentaron las tasas. Lo cual es obvio porque si no, no iba a haber securitización. Y ahora tenemos todo el público nuevo que viene a preguntar por los pozos, ya no tiene el valor de referencia de la brecha cambiaria y de la época del gobierno anterior, con lo cual empiezan a convalidar valores nuevos. Eso va a hacer que el alza de precios sea se vaya generalizando de a poco y el mercado se estabilice el mercado en un nuevo valor de referencia de mayor poder adquisitivo, lo que de algún modo sería mejor para todo el mundo, pero para eso hay que tener paciencia”, dice.

Según Spina, en el primer semestre del año va a seguir la transición y el segundo semestre va a ser muy bueno en estos términos. El gran impulsor de esto podría ser que exista crédito hipotecario para los inmuebles nuevos que, según el directivo, fomentan una mayor reactivación del sector.