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Eduardo Costantini conoce bien los vaivenes del país. Con más de cuatro décadas en el mundo financiero e inmobiliario, el creador de proyectos emblemáticos como Nordelta, Puertos y Fundación Malba, asegura que la Argentina atraviesa “una transición en busca del equilibrio a largo plazo”, necesario para que el mercado recupere dinamismo.
“Este gobierno asumió con el país al borde de una hiperinflación, con reservas negativas, deudas en dólares de corto plazo y precios totalmente desarticulados, servicios públicos a precios irrisorios y un gasto público extremadamente grande. En ese contexto, avanzó con una política de disciplina fiscal y logró resultados sorprendentes en la baja del gasto público y de la inflación”, señaló el empresario en un mano a mano con José del Río, secretario general de Redacción de LA NACION, durante el Summit de Real Estate.
Pero también advirtió que el sector externo todavía no encuentra equilibrio y que hay aún un largo camino por delante: “Faltan dólares y el Banco Central no logra acumular reservas. Eso retrasa el cambio de expectativas. Sin reservas no hay confianza, y sin confianza no hay acceso al crédito internacional. Hoy el país está en un cuello de botella. Sin acceso al mercado de crédito internacional, todo se hace cuesta arriba”.
En esa línea, Costantini no esquivó la discusión en torno al tipo de cambio y lo definió como “un blanco en movimiento”. “El tipo de cambio es una variable móvil. Hay que mirar los flujos, ver si se pueden afrontar los pagos de deuda y de intereses. Hoy, vemos que el Banco Central tendría que acumular dólares. Esto subiría el tipo de cambio. Pero no creo que sea un drama que eso ocurra y que haya una devaluación moderada”, consideró.
Y la comparativa con la estabilidad alcanzada por Uruguay tampoco quedó fuera de la mesa. “Allí el tipo de cambio puede parecer caro, pero es de equilibrio porque se compensa con la balanza de capitales. La economía es estable, el Estado es grande, pero la gente está empleada. Cada país alcanza su propio balance en función de los flujos internacionales”, argumentó.
Entre el costo de construcción y la demanda contenida
Para Costantini, la misma lógica aplica al mercado inmobiliario. “Los desarrolladores dicen que construir está caro en dólares. Es cierto que los costos subieron, pero también es cierto que venimos de un punto de partida muy bajo. No estamos tan caros si nos comparamos con Montevideo o Miami. El problema es que no hay una demanda que convalide esos precios. Hoy se requiere más tiempo para que las familias con dólares ahorrados acepten el valor que tienen los departamentos o las casas nuevas”.
Ese desajuste entre oferta y demanda encuentra un canal de salida en el segmento de usados. “Cuando hay muchas operaciones de casas usadas, el mercado se limpia. Y eso permite que los nuevos desarrollos se activen”. A mediano plazo -consideró- los precios de ambas categorías convergerán.
Desde Nordelta: “Todo proyecto necesita una mirada holística”
Desde que conoció las tierras que darían origen a Nordelta, en 1998, su visión siempre fue integral. “Nos asociamos con vecinos, dotamos de infraestructura, creamos una estética, combinamos verde, agua y ciudad, financiamos los accesos y hasta a los proveedores de servicios. En un 90%, el proyecto se cumplió”.
Y esa lógica se sostiene en sus siguientes iniciativas. “Todo proyecto tiene una mirada holística, en la que convergen estética, cultura, ecología, deporte y salud. Nos concentramos en el valor intrínseco y en tratar de dar más que lo inmobiliario. En Puertos, por ejemplo, hicimos el Malba Puertos con una inversión de US$10 millones. Nos genera un déficit de US$1 millón al año, pero ya lo visitaron más de 150.000 personas. El 90% no conocía el Malba de Buenos Aires. Hay una demanda cultural muy fuerte, y eso mejora la calidad de vida”, resaltó.
Argencons, Catalinas y los nuevos pasos
A pesar de la coyuntura, los proyectos de Costantini avanzan. Recientemente, el empresario adquirió el 51% de Argencons, la desarrolladora detrás de los proyectos Quartier. “Los conocemos desde hace años y sabemos que tienen una estrategia de negocios diferente a la nuestra: mientras que nosotros invertimos capital, ellos tienen un club de inversor y a través del know how desarrollador arman los proyectos y cobran servicios. La asociación nos permite abarcar mayor cantidad de proyectos en el mercado. A su vez, nosotros podemos ampliar su plataforma porque tenemos muchos contactos e inversores potenciales”, detalló
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Además, confirmó que ya tienen en marcha un megaproyecto en la zona de Catalinas: “Son casi 100.000 metros cuadrados propios. El terreno costó US$145 millones y, después de superar algunos problemas regulatorios, avanzamos con una inversión prevista de entre US$250 y US$300 millones”.
En paralelo, Costantini redobla su apuesta en Uruguay. “Punta del Este es un centro internacional. Tenemos el masterplan de un proyecto de 145 hectáreas que tiene como centro al polo, entre las localidades de Manantiales y José Ignacio, del que quizás podamos lanzar la preventa este año. También nos asociamos y compramos 171 hectáreas en Carrasco, el último gran pulmón verde de Montevideo. Los precios de los terrenos ya son altos -alrededor de US$500-”.
