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Hace ya muchos años que en otras latitudes el marketing inmobiliario estudió y definió un segmento de su interés y lo confirmó con al menos una decena de estadísticas poblacionales que desde entonces lo dan en crecimiento: la franja de los adultos mayores, de más de 60 o 65 años, aquí también en aumento como en el resto del mundo.
“El concepto clave es el de la extensión de la vida con una salud plena a nivel físico, cognitivo y emocional (en inglés se conoce como health-span), en lugar de conformarse solo con vivir más (life-span)”, resume la especialista en medicina funcional uruguaya Silvina Tocchetti. “Es el tiempo que podemos agregar con nuestra salud a tope, versus simplemente sumar años con la salud deteriorada, apalancada con muletas diversas”, agrega Tocchetti, que dirige la clínica Mind Montevideo.
Una mentalidad de longevidad implica empezar a incorporar hábitos y rutinas muy distintas a las que uno podría abrazar si el objetivo fuera solo el de sentirnos mejor ahora.
Con este nicho definido y un perfil bien esbozado, nació así un tipo de vivienda, con más o con menos servicios, especialmente pensada para el target en cuestión, y -nada es casual- lo hizo en geografías de climas amables, soles tibios durante todo el año y temperaturas afines como la Florida o la Costa del Sol.
Hoy, el modelo Senior Living se ha extendido en el globo y el segmento ha evolucionado con proyectos de vivienda asistidas o tuteladas verdaderamente innovadoras, lejos de los estereotipos del siglo pasado y cerca de su público objetivo que, a la par, se reformula de manera permanente.
Así lo explica Ari Milsztejn, titular de G70 y Grupo AM, que se encuentra en busca de terrenos en la cercanía de Rosario, su área de influencia, para desarrollar un proyecto de estas características. “Los americanos han armado modelos mixtos, en los que, por un lado, está la residencia para adultos mayores y, por el otro, la residencia para estudiantes universitarios, a quienes les bonifican parte de la renta a cambio de actividades para los primeros”, describe.
En el mismo sentido, menciona a México donde abajo de la sede del cohousing senior había una guardería para chicos. “Los adultos mayores interactuaban cuidando a los chicos. La verdad que es una figura hermosa”, remarca.
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Vivir y compartir
De acuerdo con el desarrollador, lo que hay que señalar, en principio, es que existe un deseo de vivir en comunidad y compartir. Y ese es el principal rasgo de la demanda. “Nosotros empezamos con el coliving para estudiantes universitarios y después vino el auge del coworking: la gente no quiere trabajar sola entre cuatro paredes, quiere estar con sus pares, crear sinergia”, puntualiza.
“En base a eso empezamos a estudiar mucho la figura del senior living para adultos mayores autosuficientes”, continúa Milsztejn, apuntando que, a la vez, el segmento se divide en tres: el citado adulto autosuficiente; el medio suficiente que necesita algún tipo de ayuda, y el adulto ya que no es suficiente por sí mismo sino que necesita ayuda continua.
El desarrollador rosarino se enfoca en el primer grupo: un adulto mayor pleno con deseo de vivir en comunidad. ¿Los protagonistas de un flower power del siglo XXI, encarnado por la generación silver (los que peinan canas, cabelleras plateadas)? Aunque hay un concepto común con los sesentistas, que es la idea de vivir comunitariamente, lo cierto es que los comunitarios de hoy buscan todas las comodidades. En todo caso, son hipsters antes que hippies.
“Hablamos de gente que quiere compartirse”, responde y subraya Milsztejn con relación al sector de mercado en general y a la iniciativa en carpeta en particular, destacando que contará con espacios comunes como pileta climatizada, salas de juego y espacios para realizar distintas actividades con un gran objetivo: socializar.
De acuerdo con el desarrollador, no hay demasiado secreto en referencia a la inversión: el proyecto estará dirigido a quienes puedan comprar su propiedad o inversores que adquieran y alquilen a adultos autosuficientes. “En Rosario, que lo tenemos medido, hay mucha gente esperando un producto de estas características”, indica.
Productos & modelos
Con el segmento identificado y a la vez sub segmentado, lo que determina el grado de asistencia y prestaciones, nacen distintos tipos de modelos. En España, por ejemplo, Trabensol es una iniciativa que se autodefine como cohousing senior, organizada en una cooperativa sin ánimo de lucro.
Según informan, el modelo es el de la vivienda colaborativa en cesión de uso. “Todos son dueños y nadie es dueño”, explica Gabriel Zurvera, gerente de proyecto de Buenaventura Signor Living, en Córdoba, con iniciativas en San Francisco y Río Tercero, destacando que hay dos variantes en el negocio. “En Trabensol, todos pagan a la cooperativa. En Estados Unidos, en cambio, alrededor del segmento hay un negocio de renta, en el que están involucrados fondos de inversión”, diferencia y establece.
Zurvera, que en San Francisco, Córdoba, comanda un proyecto de 44 lotes desde U$S60.000 mientras planifica unidades modulares con Idero, habla de un producto pensado para un envejecimiento activo. Asimismo, explica que la idea es que nazca primero la comunidad y después el desarrollo, para lo cual ha llevado a cabo distintos talleres.
“Allí, primero se discutió acerca de los espacios comunes, lo compartido, y después lo individual de cada unidad. Además, concurrió un arquitecto. En el tercer taller lo que se discute es el reglamento de copropiedad, un punto excepcional que es determinante para la convivencia”, profundiza.
Con relación al diseño, los consultados hablan de espacios comunes, parquizados y gimnasio bien equipado. La opinión es unánime en lo que se refiere a un diseño con accesibilidad y con pequeñas salas de asistencia, aunque la cercanía a un centro de salud es uno de los requerimientos para emplazar el desarrollo. La idea es que sea en propiedad horizontal, tipo condominio, y puede ser suburbano. Los servicios son variados y pueden incluir los gastronómicos.
Esquemas e inversiones
Los que estudian el mercado explican que en el mundo el senior living ya conforma una industria gigantesca, con verdaderas ingenierías legales y financieras detrás. “Son estructuras distintas porque no trabajan con títulos perfectos”, explica un desarrollador del NOA que evaluó un proyecto de senior living en su zona, señalando que los títulos de propiedad involucrados no son libres de ser reclamados. “Tienen un esquema en que vos sos siempre inquilino y ellos se ocupan de alquilar tu casa”, completa.
El esquema, en que el adulto mayor cede su propiedad y tiene de por vida un lugar en el senior living o en la comunidad que elija, indica la fuente, se vincula fuertemente con lo cultural de cada país. Este modelo tiene amplia respuesta en aquellos donde la opinión de los hijos tiene poca influencia y donde la legislación con respecto a la herencia lo permite.
“De hecho, hay países donde está legalmente resuelto qué sucede exactamente con la propiedad cuando el adulto deja de ser autosuficiente. En la Argentina todavía no está implementado”, comenta la fuente.
Como se adelantó, el que sí está vigente es el modelo de renta. Basado en la atención a adultos mayores, Abrazia Senior Care cuenta en la Argentina, más precisamente en la zona de Nordelta (Tigre), con tres unidades de negocio: residencia geriátrica, rehabilitación y atención ambulatoria, con el que apunta a un usuario diferente al que se describe hasta aquí.
¿Qué sucede con el inversor? Según indican, conviven tres perfiles: el que busca diversificar con activos seguros, el que anticipa un uso futuro del servicio, y el que detecta una oportunidad de renta.
El proyecto tiene unidades por U$S80.000 a la firma del convenio de adhesión, y $230.000.000 en 24 cuotas en pesos actualizados por CAC (base febrero 2025).
En este caso, la renta esperada está entre el 12% y el 14% anual, distribuida bimestralmente, con un punto de equilibrio bajo: apenas 23% de ocupación. “No requiere gastos de mantenimiento ni costos ocultos, y la operación es delegada completamente al equipo con mayor trayectoria en geriatría del país. La inversión incluye un edificio inteligente que reduce fallas técnicas y costos operativos”, asegura Samuel Senderovsky, su Director Ejecutivo.
Longevidad y compañía
Como se señaló unas líneas atrás, cualquier estadística confirma el aumento de la longevidad. Todas coinciden en que la esperanza de vida promedio a nivel mundial se sitúa hoy en alrededor de los 73 años y, aunque existen diferencias significativas entre países y géneros, en algunas naciones alcanza los 85.
El especialista en innovación, Sebastián Campanario, quien sigue de cerca la agenda de longevidad, reconoce que el mundo no está preparado para una sociedad con más gente adulta. Explica que hay países ricos que ya tienen una pirámide muy envejecida. Se refiere a, por ejemplo, Noruega, con un gran porcentaje de la población de alto poder adquisitivo e “iniciativas sofisticadas de créditos para que las personas adultas se muden del centro a la periferia y los chicos jóvenes que trabajaban en el centro vayan”. Aclara que este tipo de iniciativas no son viables en regiones como América Latina con otras urgencias.
En 2030, según la OMS, una de cada seis personas en el globo tendrá 60 años o más y en paralelo, la info indica que un segmento creciente de la población mundial tiene toda una etapa de vida por delante después de la edad laboral. La idea de hacerlo en compañía no es caprichosa ya que el segmento, también, se enfrenta a otra afección de la modernidad que es la soledad.
Menos medida que el envejecimiento, no obstante hay relevamientos orientativos: según revela un trabajo efectuado en 2022 por el Observatorio de la Deuda Social de la UCA, dos de cada 10 personas mayores se sienten solas. En este sentido y con los distintos modelos, desde el Real Estate se apuesta a diseñar intervenciones que promuevan la conexión y el apoyo emocional y social.
