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El mercado inmobiliario no se limita únicamente a la compraventa o alquiler de propiedades residenciales. En un mundo cada vez más conectado, donde autos y motos forman parte de la rutina cotidiana, crece la necesidad de contar con espacios seguros para guardarlos. Las cocheras, por lo tanto, se consolidan como un segmento en expansión dentro del sector.
En este contexto, la pregunta sobre si conviene comprar o alquilar una cochera se vuelve relevante. Sin embargo, la respuesta no es fácil, ya que depende de diversas cuestiones.
Si la cochera adquirida tiene uso propio es ventajoso, ya que es un bien de uso necesario, sobre todo en barrios en los que no abundan los espacios de estacionamiento en la calle, opina Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima.
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Sin embargo, si el plan es comprarla para alquiler, el beneficio disminuye: “Es un bien de uso muy necesario, pero no es un bien de renta”, declara Salaya Romera, y argumenta que esto se debe a los costos fijos que tienen y que están a cargo del propietario.
Consideraciones previas a la compra
Antes de adquirir una cochera es importante tener en cuenta ciertos factores que son los que modificarán la rentabilidad de la inversión. Carola Fernández Berisso, gerenta del sector residencial de Achaval Cornejo, enumera algunas de las variables clave:
- El valor de las expensas
- La ubicación, ¿es una zona con mucha demanda?
- Tamaño y locación de la cochera. Sobre todo que sea cómoda y que tenga buena maniobrabilidad
- La posesión de grupo electrógeno: si se accede a la unidad por monta carga debe tener grupo electrógeno
Sin embargo, Alan Flexer, gerente de la sucursal de San Isidro de Inmobiliaria Narvaez, suma otra premisa que resalta como la principal: el Reglamento de Copropiedad. “Es vital corroborar que el edificio permita alquilar la unidad a terceros ajenos al consorcio; de lo contrario, el mercado potencial se reduce drásticamente”, resume.
¿Conviene comprar o alquilar?
No hay una respuesta única sobre si conviene comprar o alquilar una cochera, ya que varía por zona, precio, expensas, entre otros factores.
“Antes era conveniente alquilar, pero actualmente la rentabilidad ronda el 4% provocando que la ecuación sea más equilibrada”, asegura Maximiliano D´Aria, director comercial de la inmobiliaria homónima, y agrega que su principal atractivo es que se puede invertir con los tickets más económicos del real estate. “Un monoambiente tiene un valor promedio de alrededor de US$80.000 entre los más económicos, mientras que la cochera de entre US$20.000 a US$50.000″, detalla el broker.
Esta idea es compartida por Flexer, que destaca la compra como una opción sumamente atractiva: “Es el activo inmobiliario con la barrera de entrada más baja, permite dolarizar ahorros y genera una renta mensual en pesos con un mantenimiento prácticamente nulo”, sintetiza.
Y agrega como su mayor ventaja su tranquilidad operativa: “No sufren roturas de caños, no requieren pintura frecuente, el riesgo de ocupación es nulo y los contratos son sumamente flexibles”.
Por otro lado, D´Aria remarca la importancia de, antes de invertir, tener en claro los gastos mensuales de la cochera porque “muchas veces pasa que el propietario paga más de expensas de lo que recibe de alquiler”.
Por último, Berisso resume: “Son un refugio de valor pero no tanto como un departamento de un ambiente”. A su vez, señala un escenario en el que este tipo de inmueble adquiere un diferencial: “Es importante si se tiene un departamento y se puede anexarle la comodidad de una cochera cerca, siempre y cuando las expensas no sean altísimas”.
Flexer agrega que la decisión dependerá del objetivo de cada persona. Aunque reconoce las ventajas de la compra, resalta que si es para uso personal y no se dispone del capital o se proyecta una mudanza a mediano plazo, alquilar brinda flexibilidad total y evita inmovilizar dinero.
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Las zonas con oportunidad
Antes de definir si es mejor alquilar o comprar una cochera, es importante sumar un factor más a la decisión: la ubicación. D´Aria enumera a Núñez, Palermo y Recoleta como zonas demandadas en las que una cochera puede costar hasta US$50.000. “En los barrios interesantes (Cañitas, Palermo, Belgrano, Núñez) hay mercado de cocheras actualizado, con nivel de expensas controlado y demanda y precio de alquileres en alza por necesidad de cocheras”, explica el broker y agrega que son las áreas interesantes para invertir.
“Hay lugares donde la cochera se cotiza muchísimo: en Palermo se llegan a pagar $250.000 mensuales de alquiler”, indica Berisso.
Sin embargo, contrasta con la zona céntrica de la Ciudad, donde el precio cae a alrededor de US$15.000. “Se restringieron los autos en muchas zonas del microcentro y eso hace que la demanda de cocheras disminuya; por ende los valores bajan”, explica y agrega que en edificios viejos de esta zona —con altos valores de expensas— hay cocheras con rentabilidad negativa.
En resumen, comprar una cochera es buena inversión en “las zonas donde la construcción de nuevos espacios es limitada, el parque automotor es amplio y el estacionamiento en la vía pública se encuentra colapsado o estrictamente medido”, resume Flexer.
