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¿Qué pasa si la rapidez con la que alguien arma una casa con bloques de Lego pudiera trasladarse a la vida real? La diferencia es que, en este caso, no se trata de pequeñas piezas de colores sobre la mesa, sino de casas de hormigón de hasta 280 m2, montadas en pocos días y con entrega llave en mano en seis meses.
El concepto parece bastante simple, pero detrás hay una discusión mucho más compleja que jaquea al negocio de los desarrolladores. Los costos de construcción siguen subiendo, los plazos de entrega se hacen cada vez más tediosos y el modelo tradicional de preventa empieza a mostrar sus límites. 16% aumento en lo que va del año
En este contexto, una desarrolladora importó un modelo europeo en el que, según la empresa, permite reducir hasta un 25% el costo respecto a la construcción tradicional con ladrillo. Realiza casas llave en mano en Aluen, un barrio ubicado en el corredor Ezeiza-Canning en el que se desembolsarán US$120 millones de inversión, y las primeras se entregarán en seis meses. El masterplan contempla 100 hectáreas, 650 casas, ocho edificios con 252 departamentos y 120 dúplex.
El sistema utiliza casas de hormigón, estructura de acero y paneles sándwich con aislación térmica, acústica e hidrófuga. La tecnología, habitual en países del norte de Europa, se produce en una planta ubicada en Cardales y permite armar la vivienda en 10 días. “Es un Lego: llega y se encastra”, resume Issel Kiperszmid, CEO y fundador de DYPSA Group, la desarrolladora que las hace.
“Hace más de dos años que estamos trabajando en este proyecto, que permitirá a muchas familias acceder a su casa en solo seis meses. Nos inspiramos en la tecnología de países nórdicos, pioneros en este tipo de construcción rápida y de excelente calidad, que aún no estaba disponible en la Argentina”, explicó Kiperszmid.
Una nueva etapa en el desarrollo: el tiempo
De acuerdo con el desarrollador, hasta hace no tanto, la preventa funcionaba como una forma de fondeo: los compradores entraban con anticipos y cuotas, y los desarrolladores avanzaban de acuerdo con el flujo de ingresos. En la práctica, para muchos inversores, era una manera de ahorrar en ladrillos y transformar pesos en dólares de a poco.
Kiperszmid cree que esa etapa empieza a cambiar. “Actuábamos como banco de refugio de valor. Era una forma de ir ahorrando dólares de a poquito, quemando pesos. Eso hoy no corre más. No somos conscientes de la magnitud del cambio”, señaló.
El diagnóstico apunta a una transformación en el rol del desarrollador. “Antes el plazo de la obra lo determinaba el flujo de los fondos. Hoy los plazos son determinantes. Armo la estructura una vez que tengo el capital para cumplir con los tiempos”, afirmó.
Esto quiere decir que el tiempo empezó a ser una variable cada vez más relevante, por no decir la principal, en los emprendimientos. En un contexto en donde el costo de construcción puede subir con fuerza durante la obra, acortar plazos también es una manera de reducir riesgo. Pero también, el modelo llave en mano comenzó a ser cada vez más importante a la hora de pensar en comprar una propiedad.
Este pasaje está a metros de la avenida Cabildo pero no aparece en los mapas: cuánto cuesta una casa
El valor del llave en mano
Los valores de las casas arrancan en US$250.000 y llegan a los US$380.000, con financiación directa de hasta 15 años. Son casas de entre 150 y 280 m², de tres, cuatro y cinco ambientes, con terreno incluido. Según la empresa, si esas mismas unidades se construyeran con el sistema tradicional de ladrillo, deberían venderse alrededor de los US$450.000.
El esquema para las casas llave en mano contempla un 25% al inicio, otro 25% a la entrega de la vivienda terminada, prevista al sexto mes, y el saldo financiado en pesos a 15 años, ajustado por CAC -el índice de la Cámara Argentina de la Construcción-. Las cuotas estimadas van de $1,5 millones a $2 millones.
Un ejemplo concreto es el de un modelo de 172 m² sobre un lote de 700 m². En ese caso, el anticipo es de US$58.000, equivalente al 25% del valor; otro pago de US$58.000 se realiza a los seis meses, con la posesión; y el saldo se completa con refuerzos semestrales de $1,6 millones y 180 cuotas mensuales de $1,6 millones ajustables por CAC.
“La posibilidad de pagarlas en hasta 15 años permite que quienes tienen una propiedad y cuentan con el anticipo puedan alquilar su departamento o su casa y con eso pagar una parte sustancial de las cuotas. Es una forma de capitalizarse”, sostuvo Kiperszmid.
Este dato no es menor en un mercado donde el crédito hipotecario bancario sigue con acceso limitado y tasas que todavía dejan afuera a buena parte de la demanda; y en donde el crédito para el desarrollo sigue en stand by. En ese vacío, algunos desarrolladores empiezan a ocupar un lugar que antes estaba reservado al sistema financiero y ofrecen planes propios, atados al avance de obra o a esquemas de largo plazo.
Además de las casas llave en mano, el proyecto cuenta con lotes de entre 600 y 1400 m². Los precios parten desde US$48.800 al contado, con un valor promedio de US$70/m². Para los terrenos, la desarrolladora tiene tres opciones: 36 cuotas sin recargo, 100 cuotas en dólares fijos desde US$358 mensuales o 100 cuotas en pesos ajustadas por CAC.
El cambio en el sistema constructivo viene acompañado por otra definición del negocio. “No vamos a ser más desarrolladores de casas y edificios, sino de comunidades”, finalizó Kiperszmid.
