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La expansión de viviendas cerca del transporte público es una de las principales estrategias de California para aumentar la oferta habitacional. Pero la ley SB 722, firmada por Gavin Newsom, modifica ese esquema: aunque mantiene los incentivos para construir desarrollos residenciales próximos a estaciones de transporte, establece que determinados terrenos quedarán excluidos de ese régimen.
SB 722 en California: qué cambia para vivir cerca del metro y bus
Según el texto de la SB 722, la norma pasa a denominarse Mobile Home Park Protection Act y modifica la Sección 65912.157 del Código Gubernamental. El cambio consiste en preservar los parques de casas móviles, para vehículos recreativos y de ocupación especial frente al desarrollo de proyectos de vivienda orientados al transporte público.
Según el texto de la ley, los proyectos residenciales aún son un uso permitido en terrenos con zonificación residencial, mixta o comercial ubicados dentro de un radio de un cuarto o medio de milla de una parada de desarrollo orientado al transporte.
No obstante, ahora se incorpora un filtro que impide aplicar ese beneficio cuando el terreno esté ocupado por determinadas clases de parques protegidos.
La medida no elimina el modelo de desarrollo junto al transporte público, sino que delimita dónde puede implementarse. De esa manera, el objetivo es compatibilizar el impulso a nuevas viviendas con la conservación de un tipo de alojamiento que el propio texto legal considera esencial para miles de residentes del estado.
Por qué es importante la ley SB 722 para los latinos de California
Investigaciones sobre desarrollo orientado al transporte en California muestran que los residentes de bajos ingresos, muchos de ellos inmigrantes y sin auto, son quienes más dependen del sistema de trenes, metro y autobuses.
En ese contexto, con la población latina sobrerrepresentada en barrios de renta baja cerca de las estaciones y con alta dependencia del transporte público, la SB 722 puede reordenar de hecho los barrios de origen migrante e hispano: determina qué estaciones se rodearán de vivienda multifamiliar y cuáles quedarán vedadas, con impacto directo sobre quién puede seguir viviendo cerca del metro y el bus y quién es desplazado hacia periferias más desconectadas.
California, el metro y bus: los requisitos para los proyectos de vivienda
La legislación mantiene una serie de condiciones para que un desarrollo pueda acogerse al régimen de vivienda orientada al transporte público.
Entre ellas se encuentran:
- Tener como mínimo cinco unidades habitacionales.
- Cumplir una densidad mínima de 30 viviendas por acre o la exigida por la normativa local, si esta fuera superior.
- Contar con unidades cuya superficie promedio no supere los 1750 pies cuadrados habitables.
La ley también mantiene distintos parámetros urbanísticos según la ubicación del proyecto respecto de las estaciones de transporte.
Para los desarrollos situados a menos de un cuarto de milla de una parada Tier 1, los gobiernos locales no podrán establecer límites de altura inferiores a 75 pies (22,86 metros), ni densidades máximas inferiores a 120 viviendas por acre. Además, tampoco podrán aplicar estándares urbanísticos que impidan alcanzar una relación de superficie residencial de hasta 3,5.
En los proyectos ubicados entre un cuarto y media milla de una estación Tier 1, dentro de ciudades con al menos 35.000 habitantes, la altura mínima permitida por la regulación local será de 65 pies (19,81 metros), mientras que la densidad no podrá fijarse por debajo de las 100 viviendas por acre.
Para las estaciones Tier 2, el esquema es similar. Los desarrollos a menos de un cuarto de milla tendrán un límite mínimo de altura de 65 pies (19,81 metros) y una densidad de al menos 100 viviendas por acre.
Si se encuentran entre un cuarto y media milla, la altura mínima será de 55 pies (16,76 metros) y la densidad no podrá ser inferior a 80 viviendas por acre.
SB 722: el filtro que define dónde no se puede vivir bajo este programa
El cambio central introducido por la SB 722 aparece entre los criterios de elegibilidad. Con la modificación, un proyecto presentado bajo este régimen no podrá ubicarse sobre un terreno que esté regulado por la Mobilehome Residency Law, la Recreational Vehicle Park Occupancy Law, la Mobilehome Parks Act o la Special Occupancy Parks Act.
En la práctica, esto significa que los parques de casas móviles, para vehículos recreativos y los de ocupación especial quedan fuera del alcance de los desarrollos de vivienda orientados al transporte contemplados por esta normativa.
La protección se suma a otras restricciones ya previstas para evitar la sustitución de viviendas sujetas a controles de alquiler o de precio. La ley también impide utilizar terrenos donde hubieran existido más de dos unidades habitacionales demolidas durante los siete años anteriores cuando esas viviendas estuvieran protegidas por algún mecanismo de control de rentas.
SB 722 y su entrada en vigor en California
El historial legislativo muestra que la SB 722 fue presentada en febrero de 2025 y atravesó distintas revisiones antes de lograr la aprobación unánime tanto en el Senado de California como en la Asamblea de California.
El 16 de julio, la iniciativa fue firmada por el gobernador Gavin Newsom y, una vez promulgada, ya entró en vigor de manera inmediata.
