//
¿Volvió a ser negocio comprar una propiedad para alquilar? Es la pregunta que resuena en un mercado inmobiliario en el que los valores de venta comenzaron a recuperarse a pesar de que en los últimos meses la suba se moderó significativamente, luego de una importante caída pospandemia.
Los analistas coinciden en que, si el crédito hipotecario logra masificarse, el impacto se sentirá también en el mercado de alquileres. Más inquilinos convertidos en propietarios implicaría una demanda menos presionada y, en consecuencia, valores de alquiler con menor margen para seguir subiendo. Encaminado el 2026, el escenario combina señales de estabilización con una sensibilidad todavía alta a la macroeconomía y, en particular, al acceso al crédito.
A esto se suma otro dato clave: tras la derogación de la ley de alquileres –en diciembre de 2023-, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Aún así, los valores siguen siendo elevados en relación con los ingresos, lo que funciona como un techo natural para nuevas subas y refuerza la idea de un mercado más estable que expansivo.
En ese contexto, la rentabilidad vuelve a ocupar el centro de la escena. A junio de 2026 -último mes relevado- la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional para departamentos publicados en la ciudad de Buenos Aires cayó levemente y se ubicó en 5,89%, tomando como referencia un dos ambientes de 50 m². Es decir, se necesitan 17 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, 5,8% menos de lo requerido un año atrás, de acuerdo al informe realizado por la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
¿Cuáles son los barrios más rentables de la ciudad?
La verdadera diferencia aparece al mirar el mapa de la Ciudad. Las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta aún se mantienen bajos en términos relativos. Un dos ambientes en Lugano, Nueva Pompeya y La Boca superan el 8% anual de renta bruta, posicionándose como las zonas más atractivas desde una lógica estrictamente inversora.
Se trata de barrios históricamente relegados por el comprador final, pero que muestran números contundentes cuando se los analiza desde el rendimiento. Menor valor por metro cuadrado para la compra y alquileres que se sostienen.
En la vereda opuesta aparecen los barrios premium. Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano, con rentabilidades más acotadas que oscilan entre el 3,4% y el 4,8% anual. ¿La razón? Los altos valores de venta y de alquiler comprimen la rentabilidad, aun con una demanda sólida y bajo riesgo de desocupación.
El ranking de rentabilidad queda conformado de la siguiente forma:
Los barrios con renta más alta
- Villa Lugano: 10,5%
- Nueva Pompeya: 8%
- La Boca: 8%
- Villa Riachuelo: 7,8%
- Floresta: 7,4%
- Balvanera: 7,3%
- San Nicolás: 7,2%
- Parque Patricios: 7,8%
- Parque Avellaneda: 7,2%
- San Cristóbal: 7,1%
Los barrios menos rentables
Por el lado contrario, los barrios que presentan los precios de venta más caros tienden a ser los que menos renta bruta anual generan.
- Puerto Madero: 3,4%
- Palermo: 4,7%
- Núñez: 4,8%
- Belgrano: 4,8%
- Colegiales: 5%
- Retiro: 5,2%
- Villa Devoto: 5,3%
- Saavedra: 5%
- Coghlan: 5,4%
- Recoleta: 5,4%
