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La administración de Mikie Sherrill dio un nuevo paso en su estrategia para enfrentar la crisis habitacional en Nueva Jersey con la promulgación de una ley que apunta directamente contra el uso de programas informáticos utilizados para fijar precios de alquiler. La norma, conocida como FAIR Act, busca impedir que propietarios y empresas tecnológicas recurran a sistemas automatizados que, según las autoridades estatales, pueden facilitar la coordinación de precios y elevar artificialmente los alquileres. Aunque la legislación ya fue firmada, su entrada en vigor está prevista para 2027.
Mikie Sherrill firma la FAIR Act para regular los algoritmos de alquiler en Nueva Jersey
La gobernadora Mikie Sherrill firmó la denominada Forbidding the Algorithmic Inflation of Rent (FAIR) Act, una legislación que convierte a Nueva Jersey en el cuarto estado del país norteamericano en establecer reglas específicas para el uso de sistemas algorítmicos destinados a determinar precios de alquiler.
De acuerdo con el comunicado oficial de la gobernadora, la nueva ley forma parte de una agenda más amplia destinada a mejorar la asequibilidad de la vivienda mediante un mercado más competitivo y transparente.
La administración sostiene que algunos propietarios utilizan programas de gestión que analizan información proveniente de múltiples edificios para recomendar o fijar valores similares, una práctica que, según el Gobierno estatal, termina por elevar los costos para los inquilinos.
Durante la firma, Sherrill aseguró que el acceso a una vivienda a precios asequibles representa uno de los principales desafíos del estado. En ese contexto, afirmó que los propietarios deberían competir para ofrecer mejores precios a quienes buscan alquilar una vivienda y no coordinar incrementos mediante herramientas tecnológicas. “Eso termina ahora”, expresó la gobernadora al anunciar la entrada en vigor de la nueva normativa.
Qué prohíbe la FAIR Act sobre los algoritmos que fijan alquileres en Nueva Jersey
El texto de la ley explica que el objetivo central consiste en impedir que propietarios de viviendas en alquiler utilicen sistemas automatizados para coordinar precios, condiciones contractuales o niveles de ocupación con otros propietarios.
Según la legislación, estos programas recopilan información comercial sensible de múltiples propietarios, la procesan mediante algoritmos y luego generan recomendaciones o fijan valores de alquiler, niveles de ocupación o condiciones relevantes de los contratos.
La norma considera ilegal que un propietario, sus representantes o contratistas reciban, contraten o entreguen una contraprestación por los servicios de un coordinador que utilice este tipo de herramientas para facilitar acuerdos sobre precios.
Asimismo, también prohíbe que empresas dedicadas al desarrollo de estos sistemas promuevan acuerdos expresos o tácitos entre distintos propietarios para restringir la competencia en el mercado residencial.
La legislación incorpora además el concepto de “parallel pricing coordination”, que describe situaciones en las que dos o más propietarios elevan, mantienen o modifican precios mediante mecanismos coordinados basados en un mismo algoritmo o proceso automatizado.
Alquileres en Nueva Jersey: subas de hasta 61% impulsaron la FAIR Act
Según los fundamentos incluidos en la propia ley, Nueva Jersey atraviesa una crisis de acceso a la vivienda. El documento legislativo señala que el alquiler mediano de un departamento de tres habitaciones aumentó un 35% entre 2021 y 2024 en el estado.
La norma también destaca que, en ciudades más urbanizadas como Hoboken, el alquiler mediano de un estudio registró un incremento del 61% durante ese mismo período.
Además, la ley cita información de la United States Census Bureau, según la cual más del 50% de los inquilinos de Nueva Jersey son considerados “rent burdened”, es decir, destinan más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler.
FAIR Act en Nueva Jersey: herramientas prohibidas, excepciones y fecha de vigencia
La FAIR Act incorpora definiciones precisas para determinar qué herramientas quedan alcanzadas por la prohibición y cuáles permanecen permitidas. Entre los principales conceptos establecidos se encuentran:
- Los dispositivos algorítmicos que procesan datos sobre precios de alquiler, condiciones contractuales o niveles de ocupación.
- La información comercial sensible, que incluye precios, depósitos de garantía, niveles ideales de ocupación, fechas de renovación y otros términos relevantes de los contratos.
- Los coordinadores, definidos como personas o empresas que operan programas de gestión algorítmica destinados a coordinar decisiones entre distintos propietarios.
- Los acuerdos tácitos o expresos que deriven en una coordinación de precios para viviendas residenciales.
Al mismo tiempo, la legislación deja fuera de la prohibición determinadas actividades que no tienen como finalidad fijar precios. Entre las excepciones figuran las investigaciones académicas, los análisis estadísticos, las bases de datos inmobiliarias abiertas al público que únicamente publican avisos de alquiler o venta, y las herramientas utilizadas por organismos gubernamentales para aplicar programas oficiales de vivienda asequible o controles de alquiler.
La FAIR Act entrará en vigor el primer día del duodécimo mes posterior a su promulgación, por lo que sus disposiciones empezarán a regir durante julio de 2027.
