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La derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 generó un aluvión de nueva oferta de propiedades, pero los precios de las nuevas publicaciones continúan en aumento. En la Ciudad de Buenos Aires, el precio medio de alquiler de un dos ambientes subió un 1,6% en julio respecto a junio y se posiciona en $873.668, según el último informe de Zonaprop. En lo que va del 2026, el alquiler acumula un aumento del 17,5%. El dato “alentador” es que lo hace por debajo de la inflación (19,2%), derivando en una caída real de 1,7%.
En concreto, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $873.668 por mes. Mientras que un tres ambientes de 70 m² se encuentra en $1.177.672 por mes, y un monoambiente de 40m2 se consigue por $761.268.
En este contexto, la plataforma que realizó el relevamiento analizó el comportamiento de los últimos años indicando que los precios en los nuevos contratos -los departamentos que se publican- se desaceleraron fuertemente en febrero de 2024, luego de la derogación de la Ley de Alquiler. “Con el incremento del 1,6% mensual, los precios (nuevos contratos) acumulan una suba de 30,7% en los últimos 12 meses, por debajo de la inflación (33,7%) y del ajuste del ICL (31,6%)”, señala Leandro Molina, Director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica (Zonaprop), y agrega que los departamentos grandes son los de mayor incremento de precio.
Cuánto cuesta alquilar en los diferentes barrios de la ciudad de Buenos Aires
En la categoría de dos ambientes, Puerto Madero supera la línea del millón y lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.308.569 . Los siguen, con precios aproximadamente 25% inferiores:
- Núñez: $991.727
- Palermo: $973.988
Dónde hay alquileres por menos de $700.000
En el otro extremo, con valores 50% más bajos que Puerto Madero, se ubican:
- Nueva Pompeya: $688.346
- Lugano: $656.159
Si se compara el barrio con la oferta más cara, Puerto Madero, con el de la oferta más barata, Lugano, la diferencia es de $652.410. El primer barrio mencionado es un 99% más caro que el segundo.
Los aumentos por barrio
Las tres zonas que registraron la suba de los precios de los alquileres más alta de manera interanual son:
- Parque Chacabuco: 39,1%
- Villa Luro: 37,2%
- Agronomía: 35,9%
En el otro extremo, hay tres barrios que fueron los que evidenciaron un aumento menor:
- Parque Avellaneda: 15,3%
- Puerto Madero: 11,70%
- Nueva Pompeya: 11,5%
¿Hay más o menos departamentos en alquiler?
Desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. Luego, en enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% respecto al mes previo. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó. En julio de 2026 crece un 3,2%. “El volumen de oferta actual es 3,4 veces superior al registrado en febrero 2023 (mínimo)”, indica.
Cuál es la rentabilidad que deja una propiedad en alquiler
La relación alquiler/precio, retrocedió en julio y se ubicó en 5,76% bruto anual. En este contexto, se necesitan 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión, un 6,5% menos de lo requerido un año atrás, según Molina.
La renta, barrio por barrio
Los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta son:
- Lugano: 10,1%
- La Boca: 7,7%
- Nueva Pompeya: 7,4%
En contraste, los barrios con los alquileres más caros son también los de menor rentabilidad:
- Núñez: 4,7%
- Palermo:4,6%
- Puerto Madero: 3,5%
