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Camila se encontró con un problema que parece menor, pero que todavía sigue apareciendo en el mercado de los alquileres: cuando quiso pagar un mes de su departamento de Chacarita mediante transferencia bancaria, la inmobiliaria que administra su contrato fue tajante: “El pago debía hacerse únicamente en efectivo“. El inconveniente es que el lugar solo atiende en un horario en el que ella trabaja, por lo que todos los meses debe pedir permiso o enviar a otra persona para cumplir con la obligación.
A Julián le pasó algo parecido. En su contrato figura que el alquiler se paga en efectivo en la inmobiliaria. Sin embargo, cuando intentó hacerlo por depósito bancario para evitar trasladarse todos los meses con semejante cantidad de dinero en su bolsillo, le respondieron que esa modalidad no estaba permitida porque “así está establecido en el contrato”.
Casos como estos se repiten en distintas ciudades del país y abren una pregunta que parece simple, pero tiene consecuencias legales claras: ¿puede el propietario o la inmobiliaria obligar al inquilino a pagar el alquiler en efectivo?
La respuesta es no. Pero como suele ocurrir en el mercado inmobiliario argentino, la práctica tiende a ser más complicada que la teoría.
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1) ¿Qué dice la ley?
Existe una norma vigente que establece que todo pago superior a $1000 (o su equivalente en moneda extranjera) debe realizarse a través de medios bancarizados, como transferencias, depósitos o cheques. La regla surge de la Ley 25.345 de Prevención de la Evasión Fiscal en Argentina (sancionada en el año 2000), una legislación que fue creada con fines fiscales y de trazabilidad de los fondos.
Según explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, esta norma prevalece incluso por encima de lo que puedan acordar las partes en un contrato.
“La ley establece que los pagos de montos mayores a esa cifra deben ser bancarizados. Si el inquilino decide pagar mediante depósito o transferencia, tiene derecho a hacerlo”, señala.
2) ¿Puede la inmobiliaria exigir el pago en efectivo?
En la práctica, muchas inmobiliarias administran los contratos y reciben el pago del alquiler. Sin embargo, su margen de decisión es limitado.
El especialista aclara que la inmobiliaria no puede imponer unilateralmente la forma de pago. La determinación corresponde al propietario en acuerdo con el inquilino.
En los contratos suele figurar una cláusula que establece el domicilio o la modalidad de pago, e incluso una cuenta bancaria para transferir el dinero. También es habitual incluir una disposición que habilita al propietario a modificar el lugar o la forma de pago, siempre con una notificación previa al locatario.
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3) ¿Qué pasa si el contrato dice “pago en efectivo”?
Aquí aparece uno de los puntos más discutidos del mercado.
Muchos contratos incluyen una cláusula en la que ambas partes declaran que el alquiler se pagará en efectivo y que el propietario lo recibe de conformidad. En la práctica, si ambas partes están de acuerdo, ese mecanismo se utiliza sin inconvenientes.
Pero desde el punto de vista jurídico hay un límite claro.
Abatti explica que si el inquilino o el propietario deciden dejar de abonar o recibir en efectivo y optar por un depósito bancario, pueden hacerlo, incluso si el contrato establece otra cosa. La razón es simple: la ley prevalece sobre el contrato.
El principio de libertad contractual vigente en el Código Civil y Comercial de la Nación permite a las partes acordar condiciones, pero ese acuerdo no puede contradecir una norma considerada de orden público.
En otras palabras: si una de las partes quiere cumplir con la ley, la ley manda.
4) ¿Puede el propietario negarse a recibir una transferencia?
No. El locador no puede rechazar un pago realizado mediante depósito o transferencia bancaria, siempre que corresponda al monto del alquiler y se realice en tiempo y forma.
Esto significa que ante un conflicto, el inquilino tiene respaldo legal para utilizar un medio bancarizado, aunque el contrato mencione el pago en efectivo.
5) El origen fiscal de la norma
La bancarización obligatoria de los pagos tiene un trasfondo fiscal. La legislación busca garantizar la trazabilidad de los fondos y evitar maniobras de evasión impositiva.
En el caso de los alquileres, esto se vincula también con la obligación del propietario de emitir comprobantes o facturas si el inquilino lo solicita.
“Si el locatario exige factura, el propietario está obligado a emitirla”, señala Abatti.
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6) Lo que ocurre en la práctica
A pesar de la claridad de la norma, en el mercado inmobiliario todavía persisten prácticas informales. Durante años, el pago en efectivo fue la regla, especialmente en contratos administrados por inmobiliarias.
Sin embargo, la creciente digitalización del sistema financiero, la expansión de las transferencias inmediatas y una mayor fiscalización están cambiando lentamente esa dinámica.
Hoy, cada vez más contratos fijan directamente cuentas bancarias para el pago del alquiler, lo que simplifica la operatoria y reduce conflictos. “La realidad es que desde la pandemia los pagos en efectivo se vienen reduciendo; se mantienen cuando los locadores son mayores que no manejan bancos o cuando los alquileres no son declarados”, explican desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (Cucicba).
En definitiva, el efectivo puede seguir existiendo como acuerdo entre las partes. Pero si una de ellas solicita bancarizar el pago, la ley está de su lado.
