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Aunque el mercado de alquileres se mantuvo con aumentos moderados en los últimos meses de 2025, el comienzo de 2026 trajo una aceleración en los precios. Durante el primer trimestre del año el valor medio en los alquileres subió un 9,6%, mientras que en marzo el incremento fue del 3%. En comparación con el mismo trimestre de 2025 el aumento actual es 0,3 puntos porcentuales menor.
En este contexto, el precio medio de un departamento de dos ambientes se ubica en $814.659, mientras que un monoambiente se encuentra en $704.704, es decir, un 14% menos. La brecha se amplía al comparar con un tres ambientes, cuyo valor asciende a $1.094.451, un 26% más que el de dos ambientes.
En esta línea, Leandro Molina, director de Zonaprop -la plataforma que realizó el relevamiento- analiza el comportamiento de los últimos años e indica que los precios en los nuevos contratos -los departamentos que se publican- se desaceleraron con fuerza en febrero 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres. “Con el incremento del 3% mensual, los precios (nuevos contratos) acumulan una suba de 34,7% interanual, por arriba de la inflación (31,5%) y del ajuste del ICL (33,5%)”.
El especialista también destaca la evolución de la oferta de alquiler desde la pandemia: en febrero de 2023 alcanzó un mínimo histórico, y un año después, en enero 2024 -luego de la derogación de la Ley de Alquileres- la oferta de departamentos para alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires creció un 62% respecto al mes previo. Luego de ese salto, el crecimiento se moderó: “En marzo de 2026 aumenta 0,9%. El volumen de oferta actual es 2,7 veces superior al registrado en febrero 2023 (mínimo)”, señala Molina.
Los aumentos por barrio
Las tres zonas que registran las mayores subas mensuales en marzo son:
- Agronomía: 7,26%
- Parque Avellaneda: 7,25%
- Velez Sársfield: 7,10%
En el otro extremo, los incrementos más bajos se observan en:
- Nueva Pompeya: el único barrio de la Ciudad con un descenso de su precio, en este caso del -0,88%
- Barracas: 0,79% fue el aumento
- La Boca: 0,03%, un incremento mínimo
Si en vez de tener en cuenta la variación mensual, se analiza la interanual, los mayores aumentos corresponden a:
- Lugano: 51,9%
- Paternal: 41,7%
- Villa del Parque: 40%
Mientras que las subas más moderadas se registran en:
- Villa General Mitre: 29,3%
- Puerto Madero: 27,5%
- Barracas: 26,7%
Cuánto cuesta alquilar en los diferentes barrios de CABA
En la categoría de dos ambientes, Puerto Madero supera ampliamente la línea del millón y lidera el ranking de los barrios más caros, con un valor promedio de $1.358.875. Le siguen, con precios aproximadamente 32% inferiores:
- Palermo: $915.379
- Núñez: $911.708
Alquileres por menos de $700.000
En el otro extremo, con valores $600.000 más bajos que Puerto Madero, se ubican los dos únicos barrios que continúan por debajo de los $700.000
- Floresta: $697.128
- Lugano: $661.925
Si se compara el barrio con la oferta más cara (Puerto Madero) con el de la oferta más barata (Lugano), la diferencia es de $696.950. En este sentido, el primer barrio mencionado es un 105% más caro que el segundo.
Cuál es la rentabilidad que deja una propiedad en alquiler
La relación alquiler/precio sube en marzo y se ubica en 5,62% bruto anual. En este contexto, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión, un 6,4% menos de lo que se necesitaba hace un año, según Molina.
La renta, barrio por barrio
Los más atractivos para los inversores que buscan renta son:
- Lugano: 10,2%
- Nueva Pompeya: 8,1%
- Parque Avellaneda: 7,8%
En contraste, los barrios con los alquileres más caros son también los de menor rentabilidad:
- Puerto Madero: 3,7%
- Núñez: 4,5%
- Palermo: 4,5%
De esta manera, la zona sur de la Ciudad es la que defiende una rentabilidad más elevada con un promedio de 9,6%, mientras que el corredor norte registra los niveles más bajos, con un 4,8%.
