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Los cambios de tendencia en el mercado inmobiliario nunca comienzan de manera uniforme. Siempre existe un segmento que se adelanta al resto y que termina anticipando el comportamiento futuro del mercado. Hoy, en la ciudad de Buenos Aires, ese rol lo están ocupando los departamentos familiares premium del corredor norte, un área que anticipa la próxima suba del mercado inmobiliario. Me refiero a unidades de tres y cuatro dormitorios, a estrenar, con cochera, amenities, buena arquitectura y excelente calidad constructiva, ubicadas principalmente en Belgrano, Bajo Belgrano, Núñez y Palermo.
En ese segmento ya se observa un fenómeno característico de los comienzos de ciclo:
1-La demanda vuelve antes que la oferta
La estabilización de variables macroeconómicas, una inflación en descenso, una mayor previsibilidad económica y la reaparición gradual del crédito hipotecario están contribuyendo a reconstruir la confianza de compradores e inversores. Y en el mercado inmobiliario, la confianza suele ser el principal motor de los procesos de valorización.
Durante años, el sector convivió con precios deprimidos producto de la incertidumbre económica, la falta de financiamiento y la retracción de la demanda. Sin embargo, mientras los valores de venta permanecían estancados, los costos de construcción siguieron creciendo. Hoy desarrollar un edificio en la ciudad de Buenos Aires implica enfrentar costos de tierra, construcción, impuestos, tasas, honorarios profesionales, financiamiento y riesgos regulatorios significativamente superiores a los de una década atrás. La consecuencia es evidente: cada vez cuesta más producir metros cuadrados de calidad.
2-Los precios de los proyectos premium en el corredor norte de la ciudad superan los US$6000/m2
En algunos emprendimientos del corredor norte ya se observan valores que oscilan entre los US$6000 y los US$12.000 por metro cuadrado.
Se trata de departamentos familiares de tres y cuatro dormitorios ubicados en proyectos de alta gama, con arquitectura, amenities, cocheras y ubicaciones privilegiadas. Pero quizás el dato más importante no sea lo que ocurre en el segmento premium, sino lo que empieza a suceder en el producto tradicionalmente elegido por los inversores.
3-Los desarrolladores ya no rematan las propiedades
Hace apenas un año todavía era posible encontrar monoambientes y departamentos de uno y dos dormitorios a estrenar en Palermo, Belgrano o Núñez en valores cercanos a los US$3000 por metro cuadrado. Sin embargo, esos precios no reflejaban necesariamente el verdadero valor económico del producto. En muchos casos se trataba de edificios próximos a finalizarse, donde los desarrolladores necesitaban acelerar ventas para completar el financiamiento de la obra o reducir exposición financiera. Ese fenómeno prácticamente ha desaparecido.
Hoy el mercado opera bajo una lógica diferente. Los desarrolladores ya no enfrentan la misma necesidad de liquidar stock ni de resignar valor para concluir proyectos.
Por el contrario, los nuevos emprendimientos deben estructurarse sobre costos considerablemente más elevados y márgenes compatibles con el riesgo asumido. Por eso, en barrios como Palermo, Belgrano y Núñez, las preventas de monoambientes y departamentos de uno y dos dormitorios comienzan a ubicarse en torno a los US$4000 por metro cuadrado, consolidándose como el nuevo punto de partida para los desarrollos residenciales de calidad.
La diferencia es importante porque demuestra que la recuperación ya no es un fenómeno exclusivo del segmento más alto del mercado. Primero lideran los departamentos familiares premium, pero detrás de ellos comienza a moverse el producto típicamente adquirido por inversores y pequeños ahorristas. A ello se suma otro fenómeno: durante años, la industria concentró gran parte de su producción en unidades pequeñas destinadas a inversores. Mientras tanto, la oferta de departamentos familiares de calidad fue disminuyendo. Hoy existe una demanda creciente por viviendas amplias y bien ubicadas, pero una oferta mucho más limitada que la observada en otros ciclos inmobiliarios.
4-Aparecieron nuevos vehículos de inversión destinados específicamente al sector
Este es otro factor que puede potenciar este proceso. En los últimos tiempos hemos visto iniciativas concretas orientadas tanto al financiamiento de desarrollos como a la adquisición de activos destinados a generar renta para sus inversores. Son instrumentos que permiten canalizar ahorro privado hacia la economía real, profesionalizar la inversión inmobiliaria y ampliar las fuentes de financiamiento disponibles para el sector. Si estos mecanismos logran consolidarse, podrían generar un círculo virtuoso de enorme impacto: más financiamiento para nuevos proyectos, más actividad económica, más empleo, mayor oferta de viviendas y nuevas alternativas para quienes buscan invertir en activos reales.
5-Los precios de las propiedades están atrasados y van a aumentar
Existe, además, otro elemento que refuerza las perspectivas de valorización del mercado residencial: el importante atraso relativo que acumulan los inmuebles frente a otros activos medidos en dólares. Durante los últimos años, gran parte de los activos financieros y reales experimentaron fuertes procesos de apreciación. En cambio, buena parte del mercado residencial argentino permaneció rezagado. Esa diferencia difícilmente pueda sostenerse indefinidamente. Los mercados tienden a corregir desequilibrios y a recomponer relaciones históricas entre activos comparables.
6. Los extranjeros están mirando los proyectos premium
A este escenario comienza a sumarse otro fenómeno que merece atención. Cada vez más inversores y desarrolladores internacionales observan al mercado residencial premium de Buenos Aires como una oportunidad difícil de encontrar en otras ciudades del mundo. En particular, el segmento de lujo del corredor norte presenta valores que, aun después de las recientes recuperaciones, continúan ubicándose significativamente por debajo de los observados en mercados comparables del primer mundo.
En muchos casos, departamentos de alta calidad arquitectónica, excelentes ubicaciones y prestaciones de nivel internacional pueden adquirirse a valores sustancialmente inferiores a los que demandarían activos similares en ciudades como Miami, Madrid, Lisboa, Londres o Nueva York. Esa diferencia de valuación comienza a llamar la atención de jugadores internacionales que buscan oportunidades de largo plazo. Aunque todavía se trata de un fenómeno incipiente, ya se percibe un interés creciente por parte de inversores que consideran que el mercado premium argentino ofrece una combinación poco frecuente de calidad, ubicación y potencial de apreciación futura.
La combinación de demanda genuina, escasez de producto familiar, costos de reposición crecientes, nuevas fuentes de financiamiento y atraso relativo frente a otros activos constituye probablemente la base más sólida que ha tenido el mercado residencial porteño en muchos años. Los valores del corredor norte no están subiendo por una euforia pasajera ni por un fenómeno especulativo. Están respondiendo a una combinación de factores concretos: costos de reposición crecientes, escasez de oferta de calidad, recuperación de la demanda y nuevas herramientas de financiamiento que comienzan a darle mayor profundidad al mercado.
Tal vez por eso la pregunta relevante ya no sea cuánto aumentaron los precios durante el último año. La verdadera pregunta es si estamos observando apenas las primeras señales de una recomposición más amplia, capaz de devolver al mercado residencial el protagonismo que históricamente tuvo dentro de las decisiones patrimoniales y de inversión. Como ocurre en todo cambio de ciclo, las señales aparecen primero en los segmentos más exigentes. Y hoy esas señales pueden verse con claridad en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires.
(*) El autor es director de la desarrolladora Brody Friedman
