//
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció este jueves una nueva medida para intentar que los dólares depositados en los bancos lleguen a la economía real y la construcción aparece como uno de los sectores que podría beneficiarse directamente, aunque desde el sector no creen que impacte de manera directa, por lo menos en el corto plazo.
Además, Caputo confirmó que el Gobierno estudia utilizar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para generar fondeo de largo plazo para los bancos y ampliar el mercado de créditos hipotecarios. Una medida que podría intentar resolver el problema de fondeo de los bancos para prestar a largo plazo. Sin embargo, descartó que el mecanismo consista en que el FGS compre directamente las hipotecas originadas por las entidades.
De acuerdo al anuncio, en un intento de “reactivar” la economía, los bancos podrán utilizar una porción de los depósitos en moneda extranjera para financiar a personas jurídicas -empresas-, incluso aquellas que generan sus ingresos en pesos, algo que desde 2001 estaba fuertemente restringido. Es importante aclarar que la medida no alcanza a personas humanas.
“Estamos extendiéndolo a todas las empresas”, afirmó Caputo durante una conferencia de prensa. Según anticipó, las entidades podrán destinar a estas operaciones hasta el 15% de sus depósitos en dólares, dentro de un esquema que también incorporará exigencias especiales de capital mínimo y límites a la exposición crediticia.
Aunque la decisión no está diseñada exclusivamente para el mercado inmobiliario, Caputo puso particularmente el foco en la industria de la construcción, además de mencionar al sector automotor. “Esto apunta a que haya un mayor nivel de crédito, principalmente para la industria de la construcción, que vende en dólares y genera empleo”, argumentó el ministro.
Qué cambia para los desarrolladores y qué dicen desde el sector
Los desarrolladores recibieron positivamente el anuncio, aunque advierten que la apertura de una nueva fuente de financiamiento no necesariamente se traducirá en una reactivación inmediata de proyectos.
“Las medidas están en el sentido correcto, están bien, nos encantan y nos sentimos orgullosos de haber aportado nuestro granito de arena para que esto se motorizara”, aseguró Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos + Asociación de Empresarios de la Vivienda (CEDU+AEV), en referencia tanto a la apertura del crédito en dólares como a la alternativa que estudia el Gobierno con el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS).
Para Tabakman, el anuncio “suena bien” y puede convertirse en una herramienta importante para el sector. Sin embargo, identifica una dificultad adicional: buena parte de los desarrolladores inmobiliarios argentinos nunca se financió con bancos y no tiene estructuras preparadas para hacerlo.
“El desarrollo inmobiliario está integrado por compañías que nunca se endeudan con bancos. No están preparadas. Hay una cuestión educativa: el desarrollador tiene que aprender qué es una carpeta de crédito, cómo calificar y con qué garantías”, explicó.
El desafío, agregó, también existe del otro lado del mostrador, ya que los bancos tampoco están acostumbrados a analizar el riesgo específico de una desarrolladora inmobiliaria. “Es un proceso en el perfecto sentido, pero no lo veo tan rápido. Quizás las empresas más grandes lo puedan activar, pero el grueso trabaja de otra manera y tendrá que aprender”, planteó.
Hasta ahora, los dólares que los ahorristas tienen depositados en el sistema financiero no podían ser prestados libremente a cualquier compañía. Durante años, la normativa buscó que esos fondos llegaran principalmente a empresas capaces de generar ingresos en moneda extranjera, como exportadores, para evitar el riesgo de prestar dólares a un deudor cuyos ingresos estuvieran exclusivamente vinculados al peso.
Para el real estate puede representar un cambio relevante, ya que a diferencia de otras actividades, las propiedades se compran y venden históricamente en dólares, mientras que los desarrolladores necesitan grandes volúmenes de capital antes de comenzar una obra y recuperan la inversión a medida que comercializan las unidades.
Es justamente uno de los problemas que el sector viene planteando al Gobierno. Según relató Caputo, una de las demandas que recibió de los empresarios fue clara: “Tenemos la tierra, tenemos un 20% de capital; si tuviéramos un 30% más, nos largaríamos”.
La discusión vuelve así sobre una herramienta largamente reclamada por el mercado: el crédito intermedio, es decir, el financiamiento que recibe el desarrollador para construir antes de recuperar ese capital mediante la venta de las unidades.
Para Tabakman, el bajo costo de fondeo que tienen los bancos en dólares podría ayudar a motorizar nuevos proyectos. Pero aclara que no alcanza con que el dinero esté disponible, sino que las empresas deberán poder demostrar capacidad de repago, presentar garantías y atravesar procesos de evaluación crediticia a los que buena parte del sector no está acostumbrada. “No es porque no haya voluntad de tomarlo, sino porque no es tan fácil armar una carpeta. Pero hay que empezar por algún lado. No me imagino que genere una reactivación en el corto plazo”, afirmó.
Por su parte, Carlos Spina, CEO y socio de Argencons y vicepresidente de CEDU + AEV, considera que el verdadero cuello de botella que enfrenta actualmente el mercado inmobiliario no está tanto en la capacidad de construir nuevos proyectos sino en la demanda necesaria para absorberlos. “No creo que vaya a ser un cambio radical. El sector no tiene hoy un problema tan grave de oferta; el problema está en la demanda y esto no cambia nada de cara a la demanda”, señaló.
Para Spina, la flexibilización representa de todos modos “un paso adelante para romper un tabú que se había generado con los créditos en dólares”, aunque recordó que ese límite tenía como objetivo reducir el riesgo de que empresas o personas con ingresos en pesos asumieran deudas en moneda extranjera.
“No creo que los desarrolladores tomen crédito, salvo que las tasas sean bajas. Nadie se va a hipotecar sin tener certeza de que hay mercado y demanda donde descargar”, afirmó Spina.
También Issel Kiperszmid, Ceo de Dypsa Group, valoró la flexibilización, aunque consideró que todavía resulta limitada frente a las características particulares del mercado argentino. “La medida de poder utilizar los dólares que están captando los bancos para hacer préstamos en dólares a las empresas, sin duda es positiva, pero a mi entender insuficiente”, sostuvo.
“En una economía bimonetaria donde las propiedades se negocian fundamentalmente en dólares, sería coherente que los créditos para comprarlas también puedan, optativamente, ser en esta moneda”, señaló Kiperszmid.
En ese sentido, planteó que una próxima etapa podría ser habilitar créditos inmobiliarios en dólares para compradores, pero con mecanismos que permitan absorber eventuales saltos cambiarios. Una alternativa, explicó, sería que ante una devaluación se extienda automáticamente el plazo del préstamo para evitar que se dispare la relación entre la cuota y los ingresos del tomador.
“El paso que se anuncio es positivo y como desarrolladores lo valoramos, pero tiene sabor a poco. Hay más que se puede hacer para que hayan más obras privadas, que se traduce más trabajo formal, más ingresos para el estado y más hogares en especial para las familias jóvenes”, concluyó.
